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10年後を見据えた“戦略ありき”の不動産投資を支援！「出口戦略立案サービス」とは【前編】
「特に戦略はなく、感覚で不動産投資をやっている」「保有物件を売却するベストなタイミングが見極められない」――こうした投資家の声を受けて、当社がスタートしたのが「出口戦略立案サービス」です。
保有不動産の購入からこれまでの投資効果、5年～10年後の価格予測まで、過去・現在・未来の視点で不動産投資の運用実態を把握できるこのサービス。開始してわずか3カ月ながら、すでに100件を超えるご依頼をいただき、好評を得ています。
今回はこの「出口戦略立案サービス」について、取締役・越 匠平が詳しく紹介します。
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「出口戦略立案サービス」概要
1.保有不動産の現状を把握
専門スタッフが保有不動産の現地実査を行い、市場価値や留意点についてレポートします。（※対象エリアは、東京・神奈川及び千葉・埼玉の一部に限ります）
同時に、金融機関目線でのバランスシートを作成し、今後の事業展開の考察をします。
2.これまでの投資効果を分析
購入してから現在までの投資効果の分析を行います。
3.10年後までの保有不動産価格を予想
今から10年後まで、年度ごとに最適な融資条件を割り出し、そこからの逆算で売却価格を予想。売却のタイミングやベストな方法などを多角的に見極めることができます。
“もったいないをなくしたい”から始まった「出口戦略立案サービス」
――最初に、「出口戦略立案サービス」を始めた経緯からお聞かせいただけますか。
越：これまで2000人以上の投資家とお会いしてきましたが、その大半を占めているのが、意外にも「特に戦略を持たずに、感覚だけで不動産を運用している」ケースなんです。
戦略を持たないと、例えば、初期にリスクを取りすぎて次のステップに進めない、または安全性を重視するあまり、規模拡大にブレーキをかけてしまうことなどが考えられます。
不動産投資の“もったいない”をなくしたい。こうした想いから開始したのがこの「出口戦略立案サービス」でした。
――あらためて、このサービスの特長についてお聞かせいただけますか。
越：「俯瞰した広い視点」と「複数の指標」をもって、根拠ある戦略立案ができるのが一番の特長ですね。
具体的には
・「投資家」「金融機関」双方の視点を加味した出口戦略を提示できる
・適切な指標を用いながら“根拠”を持って未来を予測できる
・効率だけでなく“安全性”も考慮した投資効果を測定できる
といった感じでしょうか。
不動産投資では、レバレッジ効果を得るため、金融機関からの借入が不可欠です。しかし、効率性を追い求めすぎて借入割合を増やしすぎると、どこかのタイミングで金融機関から黄色信号が出てブレーキがかかってしまいます。
資産規模や保有する金融資産、すなわち「投資のステージ」によって金融機関から求められる負債比率は異なるため、今後の戦略を立てやすくするためにも、まずは現時点でのバランスシートを可視化することが肝要です。
――バランスシートを作成するということは、お客様には不動産のみならず、保有する資産や負債の情報をすべて提供いただく必要があるわけですね。
越：はい。保有不動産だけの情報を把握しても、正確な分析や予測ができませんので、すべての資産について開示していただいています。
加えて当社では、不動産投資のみならず、金融商品や保険商品も取り扱っており、それぞれの最新情報を常にアップデートしています。ご要望に応じて、資産運用をトータルにサポートすることも可能です。
現地実査がカギ！保有不動産の市場価値を見極める“プロの視点”とは
――「出口戦略立案サービス」は、お客様の保有不動産を現状把握することからスタートします。そのプロセスについて、簡単に教えてください。
越：まず、築年数や土地、建物面積などの物件概要や購入した時期や価格、当初借入額や借入期間などの基本情報をお客様から提供していただきます。その後、私たち専門スタッフが各物件に赴き、現地実査を行います。具体的には、立地や周辺環境のほか、物件の外観や共用スペースの使用状況などを、プロの目線で細かくチェックしていきます。
――現地実査で、具体的にはどのようなポイントを確認するのでしょうか。
越：主に周辺環境、現地の管理状態、建物のコンディションを確認しますね。
例えば、ごみ置き場が荒れていると「管理状態が悪いアパート」という印象を内外に与えてしまいます。すると「入居者募集しても空室が埋まらない」「滞納者が増える」などの悪影響が出やすくなってしまうんです。結果として、お客様の家賃収入は減り、いざ売却しようとしても空室が原因で売れづらくなる。
このような場合には、まず「入居者にゴミ出しルールを徹底する」ことを改善案として提示します。
「複数の分析指標」を用いて、物件毎の投資効率・安全性を測る
――その後、どんな手法を用いて、保有不動産の投資効率を測るのでしょうか。
越：「各物件の購入時に立ち返って、収益力と借入条件から投資効率と安全性を測ります。全物件に共通した指標を用いるため、同じモノサシで比較することができます。
越：効率性と安全性は反比例の関係にあると同時に、放っておくと時間の経過とともに変化していくもの。本来は、定期的にチェックする必要があるんです。
※後編につづく
当社では、不動産投資を中心とした総合的な資産運用・相続対策のサポートサービスをしております。ご質問やご相談などありましたらどうぞお気軽にお問い合わせください。
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2021年12月06日
