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不動産投資は1日にして成らず 最良の果実 を得るために

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実は諸刃の剣?!「減価償却」について

不動産投資関連制度・お役立ち情報

節税

 

こんにちは。エヌアセットBerryの越(こし)です。

 

今回のテーマは減価償却。不動産投資でこの仕組みを活用すると、大きな節税効果が期待できることは、投資家の間ではすでに常識です。一方で意外に知られていないのが「落とし穴」。やり方を間違えると、のちのちに多く税金を納めなくてはならなくなるケースも!?

減価償却は会計処理の手段ですが、今回はそのメリットとデメリットについて解説していきます。

 

なぜ、「減価償却」は節税効果が高いのか

まず、減価償却の基本について簡単に説明します。

減価償却は、期間の経過にともなう「価値の減少分」を経費として計上できる会計処理のことです。自動車や機械装置、器具備品などが対象となります。不動産で対象となるのは建物のみ。土地は時間の経過によって価値が減少しないためです。

 

私たちがおもに取り扱っている住宅については、建物の構造によって法定耐用年数が決められています。

 

法定耐用年数が過ぎてしまった建物に関しては、法定耐用年数の20%、つまり木造の場合は

22年×20%=4.4年。小数点切り捨てで4年間が減価償却期間となります。

 

所得税率が高い投資家に人気なのが「築古の木造アパート」。短期間で大きな節税効果を得るのが目的です。

 

「減価償却」の2つの落とし穴とは?

節税メリットばかりがフォーカスされがちな減価償却ですが、実は危険も潜んでいます。

 

減価償却の落とし穴:その1 減価償却期間終了後は所得税が一気に増えるため、税引き後のキャッシュフローがガクンと下がる

当然と言えば当然の話ですが、特に築古物件の場合、減価償却期間が終了するのはあっという間。直前や直後になって慌てる方も少なくありません。

 

償却期間が終わったら、同じようなサイズ、またはそれを上回るサイズの物件を購入すれば良い、と考える方は多いですが、絶税効果の高い物件は人気があるため、将来、自身の都合の良いタイミングで物件を購入できる保証はありません。

 

減価償却の落とし穴:その2 物件売却時の「譲渡所得税」

不動産を購入する際、建物と土地の比率は、売主と買主の交渉により決定します。

 

減価償却を考慮しすぎて、建物の比率を極端に上げた場合、償却が進むにつれて帳簿上の建物価値(簿価)が大きく下がります。、売却時の売上額と簿価との差が開けばその分は利益と見なされ、譲渡所得税が跳ね上がってしまうわけです。

 

……と説明は一旦ここまでにします。

続きを知りたい方は、「減価償却」に関する動画(6:55)をご覧ください!

 

 

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2024年07月05日

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