2012年頃から「相続税の節税対策」として注目され、一時ブームとなったタワーマンションの購入。規制が高まると懸念された2017年度税制改正でしたが、現在も有効なのでしょうか？今回は「タワマン節税」についてご紹介します。

そもそも「タワマン節税」とは？

現金や株、債券よりも相続税の節税効果が高いとされる住宅。時価に比べて相続税評価額が低くなるためで、中でもその差額が大きいタワーマンションの購入は、節税対策として富裕層を中心に注目されてきました。

戸建や中低層マンションに比べ、なぜ、タワーマンションの方がより差額が大きいのでしょうか？その理由は、一定の土地により多くの世帯が入居しているから。販売価格に占める土地の割合が低くなるため、評価額と時価の差が開きやすいのです。

こうしたタワマン節税は「上層階の方が低層階よりも、節税効果が高い」とされています。

マンションの固定資産税は、階数や方角、眺望などに左右されず、専有面積のみで計算されます。一方、販売価格は、低層階よりも上層階の方が高く設定されるのが一般的なため、上層階を購入したほうが、相続税評価額と時価との差が大きくなります。

建物の固定資産税が変更！2018年以降の節税効果は？

富裕層でないと活用できない「タワマン節税」は、公平性に欠けるとしてかねてより批判が絶えませんでした。こうした流れで見直されたのが、タワーマンションの固定資産税です。

2017年度税制改正で「同じ専有面積であれば固定資産税も同一」だったものが、「高層階になればなるほど、固定資産税は上がる」計算式に変更されたのです。

対象は2017年4月以降に売買契約が結ばれ、2018年１月１日以降に引き渡しをされたタワーマンション。

※2017年までに完成し引き渡しを受けている、2017年以前に完成しているタワーマンションは、固定資産税評価額は一定のままで変わりません。

具体的には、地上60メートル以上の高層階（20階）は、1階高くなるごとに、0.26％税率が高くなる仕組みで、マンション全体の固定資産税の総額は変わらないため、20階以下の固定資産税はこれまでより低くなります。とはいえ、その差は10％台とあまり変わらず、相続税節税に大きな影響はありません。

ただし、上層階の物件を賃貸に出す際は、固定資産税が高くなる＝経費が増えるため、当然利回りは下がります。

「タワマン節税」が否認されるのは不自然なタイミングでの購入・売却

依然効果が高い「タワマン節税」。一方で「租税回避行為」として国税庁に否認されるケースもあります。

例えば、認知症の父が入院した後、父の名義でタワーマンションを購入。その3か月後に父が死亡し、相続の手続きを進め、売却する・・・。このように不自然なタイミングでの購入、売却は、租税回避を疑われ、否認される可能性が高まります。

相続を視野に入れたタワーマンション購入は、その節税効果だけでなく、購入・相続発生・売却、すべてのプロセスを事前に想定する必要性がありそうです。

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2019年02月27日

相続

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