投資用不動産を複数所有してレバレッジ効果を狙いながらも「これといった手応えが感じられない」「いつ出口を迎えるのがベストなのか分からない」……このような悩みを持つ個人投資家に向けて、当社が提供しているのが「出口戦略立案サービス」。現在、専用フォームから申込受付中です。

2021年よりスタートしたこのサービス、昨年はどのような反響があったのでしょうか。取締役・越 匠平が詳しくお話しします。

※「出口戦略立案サービス」の詳細はこちら

「本当に無料でいいんですか？」投資家から大好評のワケとは

――昨年「出口戦略立案サービス」を実施した際、予想を超える申込数があったと聞いています。具体的にはどんなお客様が多かったのですか？

越：9割以上が投資用アパートを2棟以上所有する方でした。

このサービスは名前のとおり、出口を迎えるタイミングを図るためのもの。1棟のみの保有者は「家賃収入を年金替わりにしたい」というように長期保有を前提とする方が多く、売却を考えている方は一握り。出口を意識するのは、複数の物件を保有してからなんですよね。

また、出口を模索するというより「もっとアパートを買い増したいけれど、どうしたらいいのか分からない」という理由で、このサービスを利用する方もいらっしゃいました。書籍やネットでは「投資用不動産を増やせば増やすほど、レバレッジ効果がある」という情報が溢れているため、その影響もあると思います。

なぜ、思うように投資物件を増やすことができないのか。その理由のひとつとして、金融機関から融資を受ける難易度が上がっていくことが挙げられます。

例えば3棟以上所有しようとする場合、融資額がそれなりに大きくなるため、融資の審査がより一層厳しくなります。1億円を融資してもらう場合は、勤務先や年収など投資家本人の属性が重視されますが、3億円以上になると、融資先が個人投資家であってもいち事業としてみなされ、「不動産経営」の状態を細かくチェックされるんです。

──そうなると「もし3棟目がほしい」となった場合、投資家ご自身で、これまでの不動産投資を振り返り、現状を把握する必要があるというわけですね。

越：そうなんです。でも一方で、あえて過去の振り返りをしないという投資家も一定以上いらっしゃいます。誤解を恐れずに言えば、みなさん、現実と直面したくないんですよね。今、この瞬間だけを注視していれば、反省も後悔もないですから。

しかし、現在・過去・未来すべてと対峙し、戦略を立てないことには、本当の意味では資産最大化は望めません。不動産投資の“もったいない”をなくしたい。こうした想いから開始したのがこの「出口戦略立案サービス」でした。

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「出口戦略立案サービス」概要

1.保有不動産の現状を把握

専門スタッフが保有不動産の現地実査を行い、市場価値や留意点についてレポートします。（※対象エリアは、東京・神奈川及び千葉・埼玉の一部に限ります）

同時に、金融機関目線でのバランスシートを作成し、今後の事業展開の考察をします。

2.これまでの投資効果を分析

購入してから現在までの投資効果の分析を行います。

3.10年後までの保有不動産価格を予想

今から10年後まで、年度ごとに最適な融資条件を割り出し、そこからの逆算で売却価格を予想。売却のタイミングやベストな方法などを多角的に見極めることができます。

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越：当社には大手地方銀行出身のコンサルタントが在籍しています。上記概要の1にあるとおり、金融機関目線でのバランスシート作成もサービスに含まれています。

ですので、現状把握や分析を経て、結果的に「3棟目を購入したい」となった場合、より良い融資条件を引き出すお手伝いができます。

──現地実査レポートやバランスシートの作成、投資効果の分析や保有不動産価格の予想……これすべて無料のサービスなんですよね。

越：はい。お客様からは「本当に無料でいいの？」とよく聞かれますね（笑）。

「管理会社を変える」「外壁を洗浄する」……入居率アップの秘策はさまざま

――前回、お客様から意外なニーズを感じた場面はありましたか？

越：当社の現地実査では、売却のみならず、「物件を効率的に維持していくため」の視点も併せてご報告しています。そのなかで、具体的な改善策を提言したことが、意外にも多くのお客様から喜ばれました。

例えば「入居者のゴミ出しマナーが悪い」という事実があったとして、そのもとを辿っていくと、実は共用部の老朽化と関係していたりするんです。築年数が経っている物件でも、目につきやすい場所を清潔に保っていれば、きれい好きかつ社会性のある人が入居しやすい。実際に、階段の手すりのサビを塗装したり、廊下の外壁を洗浄するだけで、「空室が減ったうえ、良識ある人が入居してくれた」というケースは少なくありません。

私も自身が所有するアパートは、階段や手すり、共用廊下の床や壁など、手の届く範囲ですが自分で拭き掃除をします。「特別なコストや労力をかけなくても、見栄えが格段に変わる」箇所って結構あるんですよね。

いちオーナーとしての実感値と5000以上の物件を見てきた経験が、お客様へのアドバイスに活かされている手応えがあります。

――やはり物件管理の面で悩まれている個人投資家の方は多いのでしょうか。

越：はい。管理会社に対して不満をお持ちの方も一定以上いらっしゃいました。あるお客様は「問題のある入居者を退去させたいが、管理会社がお手上げ状態」と課題が明確だったので、私の方から入居者とのコミュニケーションに強みを持つ管理会社をご紹介しました。

管理会社を変え問題解決できたことで、その物件は結果、満室に。キャッシュフローが安定したことで、お客様から別途「他の物件の入れ替えをしたい」とご相談いただくことができました。関わるすべての人がWin-Winとなる好事例となりましたね。

エヌアセットBerryならではの価値を提供するために

――「出口戦略立案サービス」を再開するにあたり、改善した点はありますか？

越：物件情報を入力していただく際の、フォーマットを簡素化しました。

前回、10件以上の物件を保有される方もいらっしゃったので、なるべく項目を少なく。でも、分析の精度は保つよう設計し直しました。

――最後に、サービス活用を検討している投資家の方に一言お願いします。

越：「俯瞰した広い視点」と「複数の指標」をもって、根拠ある戦略立案ができるのが、このサービスの特長です。

不動産投資で資産の最大化を願うすべての投資家に活用いただきたいサービスです。特に運用で悩んでいる方、なかなか出口を見つけられない方はぜひお問い合わせください。

当社では、不動産投資を中心とした総合的な資産運用・相続対策のサポートサービスをしております。ご質問やご相談などありましたらどうぞお気軽にお問い合わせください。

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2022年05月09日

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