物件価格が徐々に下降している現在、不動産市況は売り手市場から買い手市場へと移行しつつあります。不動産投資に興味があっても、金融機関の不正融資や大手不動産会社の施工不良問題などが引き金となり、なかなかスタートできない人も多いのではないでしょうか？そんな方に、今当社がオススメしたいのが「１棟目に新築を、2棟目に築古物件を選ぶ」という2段階のプロセスです。

買い手市場になりつつ今こそ！１棟目を「新築アパート」にする3つのメリット

日本では「新築志向」が根強く、中古物件に比べて「入居者が決まりやすい」とされています。空室リスクを避けられることが、初心者にとっても大きな安心材料となることは間違いありません。その他、大きく3つのメリットが挙げられます。

1. 金融機関から“長期間”の融資が受けやすい！

建物には、物理的な寿命から導き出した「税法上の法定耐用年数」が構造ごとに定められています。

当然ながら、新築物件はこの「法定耐用年数」が長いため、金融機関からの担保評価が高く、「長期間」の融資の審査が通りやすくなります。また、1棟の購入を考えた際、マンションよりもアパートの方が、価格が抑えられる（融資額を低くすることができる）ため、融資には有利に働きます。

2. 減価償却費による節税効果が見込める！

減価償却費は、購入した資産価値（新築物件の場合は建築費／中古の場合は建物の売買価格）と前出の「法定耐用年数」から算出されます。

・軽量鉄骨造　19年

・木造　22年

・鉄骨造　34年

・鉄筋コンクリート造　47年

新築・中古の「木造アパート」で減価償却費を比較してみると……

■新築：建築費が8,000万円・法定耐用年数22年の場合、購入時から毎年約363万円を費用として計上できます。

■中古：価格3,000万円の物件を購入・法定耐用年数12年（築10年）の場合、購入時から12年間のみ毎年約250万円の費用計上となります。

減価償却費は5年間で約565万円の差が出ることになり、この場合は新築の方が節税効果が高くなります。

3. 維持管理のための出費が少ない！

初期費用は高くなりつつも、中古物件に比べ修繕やリフォームを行う必要がほとんどないため、しばらくはランニングコストを抑えることができます。結果、資金の見通しが立ちやすくなります。

当社が2棟目に「築古アパート」をオススメする理由とは？

築古は安価な分、高い利回りが期待できるのが最大のメリット。減価償却は見込めませんが、家賃からキャッシュフローが入りやすい状況となり、新築、築古物件の2つを持つことで不動産経営が安定します。

しかし、その一方で修繕リスクや隠れ瑕疵物件があるのも事実。当社にはそれらをサポートできる体制があります。

1. 母体が管理会社、万全な運用サポートが可能

当エヌアセットグループには賃貸管理会社や一級建築士事務所があるほか、当社のコンサルタントにも元管理部門にいた「建物の目利き」がおり、リスクを未然に防ぐことができます。また、物件運用時に起こる空室・滞納などさまざまな管理問題にも対応いたします。

2. 出口戦略を念頭に置き、物件の収益力・投資リスクを事前分析・シミュレーション

築古物件の利点は「宅地する」「建て替えする」など、出口戦略を見つけやすいことです。当社のコンサルタントが「物件の収益力」「投資リスク」の双方から分析し、ベストな方策へと導きます。

段階的に不動産投資を始めたい人に！「エヌアセットBerry」の5つの特長

私たちは「不動産投資は、物件を購入したら終わり」とは考えていません。購入前のミーティングや金融機関との交渉、購入後の運用方法や物件売却のタイミングも「最良の果実を得るため」の大切なプロセスであると考えています。

１棟目の新築から2棟目の築古アパート、そしてそれ以降の運用も長期的な視点をもって、投資家のみなさまをサポートいたします。

～「エヌアセットBerry」の特長～

1. 大手地方銀行出身スタッフが在籍　よりよい融資先の紹介が可能

融資環境が厳しい中、関係者から確かな情報をキャッチ。条件のよい融資先をご紹介いたします。

2. アパートデベロッパーとの強固なネットワーク

デベロッパー各社とのネットワークがあり、買い手市場の現在、指値での取引も交渉可能です。

3. 『住みたい街ランキング』の常連！川崎・横浜エリアが基盤

ご紹介する物件のほとんどが、『住みたい街ランキング』で常に上位を誇る川崎・横浜エリアです。

4. 物件の収益力・投資リスクの2軸から事前分析・シミュレーション

購入から数年後、「新築プレミアム」がなくなり、中古物件となった時を想定して事前にシミュレーション。「物件の収益力」と「投資リスク」の双方から分析し、ベストな方策へと導きます。

5. 母体が管理会社　万全なサポート体制

物件運用時は、空室や滞納対策などさまざまなリスクが生じます。当社のグループ会社は賃貸管理・一級建築士事務所。スムーズな運用となるよう全力でサポートいたします。

当社では、不動産投資を中心とした総合的な資産運用・相続対策のサポートサービスをしております。ご質問やご相談などありましたらどうぞお気軽にお問い合わせください。

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2019年06月19日

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