N・ASSET Berry

スマホメニュー
メールでのお問い合わせはこちら berry@n-asset.com
お電話でのお問い合わせはこちら 044-382-0200
無料相談はこちら
会員登録はこちら

スタッフブログ

不動産投資は1日にして成らず 最良の果実 を得るために

不動産投資は1日にして成らず 最良の果実 を得るために

マイホームを“夫婦共有名義”で購入する場合の注意点は?

関連制度・お役立ち情報

節税

6add20fc01674e79255bf343b9a1e2eb_s

 

共働き夫婦の増加に伴い「マイホームの共有名義」を検討するケースも多くなってきたと聞きます。しかし、単独名義にするか共有名義にするかで、税金や購入予算も、相続への影響も変わります。

今回は、マイホームを夫婦共有名義にする時の注意点についてご紹介します。

 

 

資金負担額と共有持分の割合が異なると、贈与税が発生する

マイホームの購入資金の負担割合と、登記の共有持分割合が異なる場合、贈与税の課税対象となります。共有持分を1/2ずつとした例で見てみましょう。

————————————————

【例1】

購入資金:4,000万円

自己資金:500万円

住宅ローン:3,500万円

(負担割合)

夫:3,800万円→38/40

自己資金:300万円

住宅ローン:3,500万円

妻:200万円→2/40

自己資金:200万円

(共有持分割合)夫・妻それぞれ1/2(20/40)ずつ

(夫から妻へ贈与があったとみなされる金額)

4,000万円×(20/40-2/40)=1,800万円

→1,800万円が贈与税の課税対象額となる

————————————————

なお、資金の負担割合と同様の共有持分であれば、贈与税の課税対象となりません。住宅ローンを夫婦で連帯債務とした場合も同様に、負担割合=共有持分であれば課税の対象にはなりません。

 

 

配偶者の共有持分を多くしたい場合は「贈与税の配偶者控除」を検討

配偶者の共有持分をより多くしたい場合は、自己資金の部分に「贈与税の配偶者控除」の適用の検討をオススメします。

 

贈与税の配偶者控除とは、「居住用不動産」または「居住用不動産を取得するための金銭」の贈与が

婚姻期間20年を超えてから行われ

・贈与を受けた年の翌年3月15日までその居住用不動産に住み続け、その後も引き続き居住する見込みである場合

基礎控除110万円のほかに最高2000万円まで控除できる

という特例です。

一生に一度しか適用を受けることができないこの特例は、一定の書類を添付した申告書を提出する必要があります。※参照:国税庁ホームページ

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4452.htm

————————————————

【例2】

購入資金:4,000万円

自己資金:500万円

住宅ローン:3,500万円

(負担割合)

夫:2,100万円→21/40

妻:1,400万円→19/40自己資金:500万円は夫から贈与を受ける

 

→贈与税の配偶者控除適用を受けた場合、夫の負担額2,100万円は贈与税の負担は生じない。但し、贈与を受けた500万円を住宅ローンの支払いに充てた場合は適用が受けられない。

 

 

共有名義だからこそ、フル活用できる「住宅ローン控除」

住宅ローン控除とは、購入価格の一定割合を所得税から税額控除できる制度で、10年間、年末の住宅ローン残高の1%が控除できます。最大控除額は40万円です。

※参照:国税庁ホームページ

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm

共有名義にすると、夫婦それぞれが控除を受けられ、世帯での減税額がより大きくなります。但し、「連帯保証」では控除の適用とはならず、「連帯責務」とする必要があります。

注意が必要なのが、やはり自己負担額と共有持分の割合。場合によっては贈与税の課税対象となります。

 

例として、共有持分を1/2として登記し、自己負担額の割合が夫26/40、妻14/40だったケースを見てみましょう。

————————————————

【例3】

購入資金:4,000万円

自己資金:500万円(夫)

住宅ローン:3,500万円

(共有持分を取得するための住宅ローン負担額)

夫:1,500万円

妻:2,000万円

(実際の住宅ローン負担額と割合)

夫:2100万円→26/40

妻:1400万円→14/40

(夫から妻へ贈与があったとみなされる金額)

2000万円-1400万円=600万円

 

→600万円が贈与税の課税対象額となる

————————————————

 

いかがでしたか?

共有持分と負担額の割合の違いによって、発生してしまう贈与税。課税の対象になるかどうか事前の確認が必要です。

 

また、共有名義にすると、住宅ローン控除や売却時の3,000万円特別控除

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

が夫婦で受けられるメリットもありますが、一方で「ずっと同じ条件で支払いが続けられるのか」など、将来的な視点をもって決断するのがベストだと言えそうです。

 

 

当社では、不動産投資を中心とした総合的な資産運用・相続対策のサポートサービスをしております。ご質問やご相談などありましたらどうぞお気軽にお問い合わせください。

 

 

エヌアセットBerryのお問合せページはこちら

→「当社が考える不動産投資」はこちら

→お客様の声はこちら

2019年06月26日

関連制度・お役立ち情報

節税