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マイホームを“夫婦共有名義”で購入する場合の注意点は？
共働き夫婦の増加に伴い「マイホームの共有名義」を検討するケースも多くなってきたと聞きます。しかし、単独名義にするか共有名義にするかで、税金や購入予算も、相続への影響も変わります。
今回は、マイホームを夫婦共有名義にする時の注意点についてご紹介します。
資金負担額と共有持分の割合が異なると、贈与税が発生する
マイホームの購入資金の負担割合と、登記の共有持分割合が異なる場合、贈与税の課税対象となります。共有持分を1/2ずつとした例で見てみましょう。
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【例１】
購入資金：4,000万円
自己資金：500万円
住宅ローン：3,500万円
（負担割合）
夫：3,800万円→38/40
自己資金：300万円
住宅ローン：3,500万円
妻：200万円→2/40
自己資金：200万円
（共有持分割合）夫・妻それぞれ1/2（20/40）ずつ
（夫から妻へ贈与があったとみなされる金額）
4,000万円×（20/40－2/40）＝1,800万円
→1,800万円が贈与税の課税対象額となる
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なお、資金の負担割合と同様の共有持分であれば、贈与税の課税対象となりません。住宅ローンを夫婦で連帯債務とした場合も同様に、負担割合＝共有持分であれば課税の対象にはなりません。
配偶者の共有持分を多くしたい場合は「贈与税の配偶者控除」を検討
配偶者の共有持分をより多くしたい場合は、自己資金の部分に「贈与税の配偶者控除」の適用の検討をオススメします。
贈与税の配偶者控除とは、「居住用不動産」または「居住用不動産を取得するための金銭」の贈与が
・婚姻期間20年を超えてから行われ
・贈与を受けた年の翌年3月15日までその居住用不動産に住み続け、その後も引き続き居住する見込みである場合
・基礎控除110万円のほかに最高2000万円まで控除できる
という特例です。
一生に一度しか適用を受けることができないこの特例は、一定の書類を添付した申告書を提出する必要があります。※参照：国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4452.htm
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【例2】
購入資金：4,000万円
自己資金：500万円
住宅ローン：3,500万円
（負担割合）
夫：2,100万円→21/40
妻：1,400万円→19/40※自己資金：500万円は夫から贈与を受ける
→贈与税の配偶者控除適用を受けた場合、夫の負担額2,100万円は贈与税の負担は生じない。但し、贈与を受けた500万円を住宅ローンの支払いに充てた場合は適用が受けられない。
共有名義だからこそ、フル活用できる「住宅ローン控除」
住宅ローン控除とは、購入価格の一定割合を所得税から税額控除できる制度で、10年間、年末の住宅ローン残高の1％が控除できます。最大控除額は40万円です。
※参照：国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
共有名義にすると、夫婦それぞれが控除を受けられ、世帯での減税額がより大きくなります。但し、「連帯保証」では控除の適用とはならず、「連帯責務」とする必要があります。
注意が必要なのが、やはり自己負担額と共有持分の割合。場合によっては贈与税の課税対象となります。
例として、共有持分を1/2として登記し、自己負担額の割合が夫26/40、妻14/40だったケースを見てみましょう。
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【例3】
購入資金：4,000万円
自己資金：500万円（夫）
住宅ローン：3,500万円
（共有持分を取得するための住宅ローン負担額）
夫：1,500万円
妻：2,000万円
（実際の住宅ローン負担額と割合）
夫：2100万円→26/40
妻：1400万円→14/40
（夫から妻へ贈与があったとみなされる金額）
2000万円－1400万円＝600万円
→600万円が贈与税の課税対象額となる
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いかがでしたか？
共有持分と負担額の割合の違いによって、発生してしまう贈与税。課税の対象になるかどうか事前の確認が必要です。
また、共有名義にすると、住宅ローン控除や売却時の3,000万円特別控除
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
が夫婦で受けられるメリットもありますが、一方で「ずっと同じ条件で支払いが続けられるのか」など、将来的な視点をもって決断するのがベストだと言えそうです。
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2019年06月26日
