日本では、古来より不動産は「土地」と「建物」を別々に分けて考えられてきました。その流れで生まれたのが「借地権」。

土地の貸し借りを行うための権利です。

「借地上に建物がある」ことを条件に契約される借地権には、大正期に制定された旧法と1992年制定の新法があります。

今回は旧法による「旧借地権」についてご紹介します。

借地権の種類

借地権には、大きく分けて「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の３種類があります。

まずは、それぞれの主な特徴をみていきましょう。

（１）旧借地権

明治42年に「建物保護法」が制定されたのち、大正10年に借地権が明記された「借地法」が制定されました。

これは、借地期間が満了しても地主側に「正当事由」がない限り、借地権が更新されるというものです。

（２）普通借地権

1992年制定の借地借家法にて新設。当初の借地期間が30年、1回目の更新は20年で、2回目以降の更新は10年となる制度です。

旧借地権同様、地主に正当事由がなく、借りている人（借地人）が望めば契約は自動的に更新されます。

（３）定期借地権

（２）と同じく、1992年の借地借家法にて新設。普通借地権とは違い、契約の更新がないため、期間満了時に返還しなければなりません。

契約期間は住宅一般定期借地権の場合、50年以上とするケースが一般的です。

旧借地権は「正当事由」があいまい

「旧借地権」は、借地人の権利が高く、「一度貸すと二度と返ってこない土地」と言われてきました。

その理由の一つとして、持ち主が契約更新をしたくないと思っても、「正当事由」がない限り、異議を申し立てることが難しいからです。

また、その正当事由の記載は「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合その他正当事由」とあいまいで、何が正当事由にあたるのかの有効性をめぐる争いごとも度々勃発しています。

そこで新法では、これまでの判例などをふまえて、「正当事由」について明記されました。

～新法第6条より以下抜粋～

・借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情

・借地に関する従前の経過

・土地の利用状況

・借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出

これにより、旧法に比べ、持ち主（権利設定者）の権利が高くなりました。

旧法では建物構造により権利の存続期間が異なる

新法設定により、もうひとつ大きく変えられたのが「建物の構造による存続期間の定め」です。

新法では、「普通借地権」の存続期間は建物構造に関わらず一律に30年以上とし、その後初めて更新する際には20年以上、その後は10年以上となっています。

旧法では、建物の構造によって権利の存続期間が変わります。

・石造、レンガ造り、鉄筋・鉄骨コンクリート造などの「堅固」

　→契約上、存続期間を定めない場合は60年、定める場合は30年以上

・木造、軽量鉄鋼造などの「非堅固」

　→契約上、存続期間を定めない場合は30年、定める場合は20年以上

となります。

契約期間の有無によって変わる「建物の朽廃」の対応

旧法において、建物の朽廃（人が住めないほどの老朽化）の場合、契約期間の定めがあるかないかで、その権利は変わります。

契約期間を定めている場合は、建物が朽廃しても借地権は消滅しませんが、定めがない場合は借地権自体が消滅してしまいます。

しかし、この「朽廃」についても定義が難しく、判例が数多く残っています。

その他、火事などによる建物の滅失についても、旧法では「権利が消滅」、新法では「残存期間中の権利は認められる」など、大きく違います。

再築についても同様です。

現在、借地権のある土地のうち、約半数は旧借地権だと言われています。

特に更新時において争い事が絶えないとされている旧借地権。

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2018年05月09日

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