分譲マンション・ビルなど、区分所有建物を対象に、権利関係や管理について定めているのが1963年に施行された「区分所有法」です。正式名称「建物の区分所有等に関する法律」、通称「マンション法」とも呼ばれるこの特別法は、一般法である民法よりも優先される法律です。

所有者の権利を守るために制定された区分所有法とは、どのような法律なのでしょうか。

「区分所有建物」「区分所有権」「区分所有者」とは？

区分所有法の対象となるのは、一棟の建物の中に複数の所有権が存在する「区分所有建物」で、その建物の部分を所有する権利を「区分所有権」、権利を持つ人を「区分所有者」といいます。

区分所有者は、建物の専有部分・共用部分の持分・敷地利用権を有します。

専有部分

区分所有者が単独で有している建物の部分のこと。分譲マンションの場合、購入した住戸がそれに当たります。（バルコニーは含みません）

共用部分の持分

共用部分とは専有部分以外の建物の部分、つまり区分所有者が全員で所有する部分を指し、下記２つに分かれます。

（１）法定共用部分

廊下や階段、エレベーター、エントランス、バルコニー、電気・ガス・水道など、構造上区分所有者が共同で使用する部分。

（２）規約共用部分

集会室や管理人室など、区分所有者の定めた規約によって、共用部分とされたもの。

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共用部分の持分は、基本的に、専有部分の床面積の割合によって決まります。また、原則として、区分所有者は共用部分の持分と専有部分は切り離して売却等をすることはできません。

敷地利用権

区分所有者が専有部分を有するために持つ、土地に関する権利のこと。「土地の共有持分」とも言い換えられます。共用部分の持分同様、原則として、専有部分と切り離して売却等をすることはできません。

集会は、建物管理について決定する「最高意思決定機関」

区分所有建物では、区分所有者は管理組合の構成員となります。

区分所有法でいう「集会」は、この管理組合の最高意思決定機関です。一般的には「管理組合総会」「管理組合集会」「総会」などと呼ばれています。

管理者、つまり管理組合の理事長は、少なくとも毎年１回集会を招集しなければならない、とされています。議案を議決する際に、通常の議案について過半数の賛成により可決することを「普通決議」、特に重要な議案について4分の3以上の賛成などの特別多数の賛成により可決することは「特別決議」と呼ばれます。

「特別決議」の主な内容としては、建物の建て替えや規約の設定・変更・廃止、管理組合法人の設立や解散などが挙げられます。

規約は、区分所有者間の関係を定めるための「規則」

区分所有建物では、区分所有者の権利関係が複雑に絡み合っています。そのため、共同の利益を害するような行為を排除するべく、詳細な規則である「規約」（一般的には「管理規約」と呼ばれる）を設定することが、区分所有法によって義務づけられています。

内容に関しては、区分所有法上の制約は特にありません。区分所有者の意思によって事項を定めることが可能です。

「区分所有法」改正の変遷と分譲マンションの増加

1997年の建築基準法の改正により、タワーマンションも多く建設されるようになりました。

国土交通省「2017年度住宅経済関連データ」によると、2017年末時点で「マンションストック総数は約644.1万戸、マンションの居住人口は約1,501万人」と推計され、これは国民の約１割にあたるとされています。

これまでに、大きく区分所有法が改正されたタイミングは２回。1983年には、主にマンションの管理・運営に関する制度が強化されたほか、専有部分とその専有部分に関わる敷地利用権の分離処理ができなくなりました。その後、1995年の阪神大震災の影響や建物の老朽化問題などを受けて、2002年には、修繕・建て替え・除去など行政の統制と関与に関しての規定がプラスされました。

区分所有者同士が、同じ建物での共同生活を円滑に送るため、定められた区分所有法。分譲マンションに住む人は、意義を理解しつつ、内容を理解しておくことがトラブルを防ぐための第一歩かもしれません。

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2019年03月13日

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