こんにちは！エヌアセットBerryの越（こし）です。
今回は金利上昇時における不動産投資の対応策についてお話ししたいと思います。

2022年12月、日銀は長期金利の変動幅の上限を0.25％から0.5％へと引き上げました。不動産投資市場の投資家の多くは「事実上の利上げ」と受け止めているようです。

また先日、日銀の新総裁人事が正式に国会に提出され、政策が転換される可能性も出てきました。

私たちが連携している某大手地銀の関係者によると、同銀行の調達金利は半年ほど前からすでに上昇。これに伴ってアパートローンの金利も段階的に引き上げる意向を示しています。住宅ローンと違い、アパートローンは各金融機関の特色が出やすく、金利水準も早い段階で変わってくると予想しています。

金利上昇における不動産投資への影響は？

アパートローンの金利上昇は、不動産投資にどのような影響を与えるのでしょうか。

金利が上がるということは毎月の返済額が増えます。昨今の不動産価格上昇によって、多くの投資家は低い利回りでの物件購入を余儀なくされていますが、アパートローンの条件はここ数年でさほど変化はありません。ということは投資家が得られるキャッシュフローは減少傾向にあります。

ここへきて返済額が増えればキャッシュフローは更に圧縮されます。また、急にまとまった退去が発生したり、修繕が必要になったりすれば、キャッシュフローがマイナスになるケースもあるでしょう。

危機を乗り越える対処法は主に2つ

金利上昇には主に2つの対処法が考えられます。

1つ目は、自己資金を投下して繰り上げ返済を行い、元利返済額を下げること。
この場合、繰り上げ返済をすれば全期間で支払う利息の総額を下げることができますが、一方で同じ額の現金を投下するのであれば、繰り上げ返済ではなく、他の投資に回した方が効率の良い場合もあります。

一時的な持ち出しに対応できるように現金を厚めに手元に置いておくのはもちろんですが、繰り上げ返済を一つの投資と捉え、得られるリターンについて検証したうえで実行すべきだと思います。

2つ目は、所有している物件を売却し、出口を迎えることです。

アパートローンの金利が上がれば、市場が物件に求める利回りもあがります。つまり物件の価値が下がるということです。どこかのタイミングで出口をとることを想定されているのであれば、価値が下がる前に利益を確定すべきです。

当社に売却をお任せいただくメリットは？

当社の顧客は約5000人の個人投資家。私たちコンサルタントは、物件が生み出すキャッシュフローを正確に見積り、マーケットプレイスを鑑みながら、不動産価格を算出。売却サイド、購入サイド双方が納得してご購入いただけるよう努めています。

また、他の不動産会社に売却協力してもらう場合でも、物件情報をすべて提供。特に、自社で制作している物件紹介動画は、駅からの導線や周囲の環境、外観、共用スペース、内観、設備までくまなく紹介。「物件の強みが分かりやすい」と各社からご好評いただいています。

▶参考：当社制作・取り扱い物件紹介動画

売却を検討されている方は、お気軽にご相談ください。

2023年02月20日

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