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不動産投資は1日にして成らず 最良の果実 を得るために

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【セミナーレポート】IREM JAPAN主催「海外不動産市況7エリア リレーセミナー ~コロナ後のリアルな海外不動産レポート」

不動産投資セミナーレポート

海外不動産

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2021年3月11日、IREM JAPAN主催「海外不動産市況7エリア リレーセミナー ~コロナ後のリアルな海外不動産レポート」にて、エヌアセットグループ・エヌアセットベトナム代表の西村 武将が登壇いたしました。

 

IREM(全米不動産管理協会)は倫理的で高いスキルを持つCPM®(不動産経営管理士)の育成を目的に、1933年に米シカゴで設立。現在、世界に約2万人、日本に約800人の会員が在籍しています。CCIM JAPANでは、投資手法や考え方を深く学べるCCIMコースを展開。「複数の不動産投資を比較・選択しながら資産を育てる」コンサルタントを育成しています。

 

当セミナーでは、ハワイ・サンディエゴ・ベトナム・フィリピン・カンボジア・タイ・台湾の7エリアの現地エージェントが登壇。コロナ禍でのマーケットや取引の状況、提案事例について紹介しました。

 

今回は、それぞれのエリアのトピックスをピックアップしてレポートします。

 

【ベトナム】コロナ封じ込めに成功。住宅販売価格は4~7%増

―登壇者:N-Asset Vietnam Company Limited  代表取締役 西村 武将

 

(1)住宅販売価格の推移

微増傾向にある。ホーチミン市のコンドミニアム(区分マンション)の場合、2020年の販売価格は前年より4~7%増。 

 

(2)賃貸住宅・賃料の推移

2020年のホーチミンの住宅(サービスアパートメント)の賃料は前年より10~30%の下落で平均20%の下落となっている。

 

(3)住宅販売価格と表面利回りの目安

CBDから3‐5km程度のアッパーミドル~ハイクラスのコンドミニアムにおける外国人販売価格イメージは以下の通り。

【北部】

・ハイフォン 坪53~71万円 グロス利回り7~8%

・ハノイ 坪71~107万円 グロス利回り5~7%

【南部】

・ホーチミン 坪107~140万円 グロス利回り3~5%

・ビンズオン 坪53~71万円 グロス利回り7~8%

 

(4)外国人投資家向けのトピックス

2015年7月、不動産事業法・住宅法が一部改正され、外国人による不動産購入の規制が緩和。これによって非居住者の外国人も含め正規に不動産購入が行えるようになり、不動産価格上昇を牽引する1つの要因となった。

但し、コロナ禍では日本在住の投資家は、中古不動産の購入は決済が行えないため不可。プレビルド案件の選択のみとなる。

 

(5)物件情報~2021年度に販売予定のプレビルド案件~

MIDORI PARK The GLORY(ミドリパーク ザ・グローリー)…ビンズオン(南部)

Ecopark Project(エコパークプロジェクト)※分譲住宅…フンエン(北部)

The Minato Residence(ザ・ミナト レジデンス)…ハイフォン(北部)

 

【アメリカ・ハワイ】戸建価格が約20%上昇。販売好調で在庫が減少

―登壇者:アーバンRECハワイ社長 大野 純司さん(CCIM)

 

(1)住宅販売価格の推移

戸建住宅の価格が約20%上昇、コンドミニアムは約6.4%上昇(いずれも2019年2月と2020年2月の中央値の比較)。金利の低下によって販売数が増大しているが、戸建と比較して、コンドミニアムに人気がない理由は、エレベーターや共用スペースなどで密になりやすいから。いずれにしてもコロナ禍の影響は大きい。

 

(2)外国人投資家向けのトピックス

Trump Tower Waikiki(トランプタワーワイキキ)など、トランプ系列の物件価格が下落している。

 

(3)物件情報

「Real Select International (リアルセレクトインターナショナル)」のホームページをご参照ください。

 

【アメリカ・サンディエゴ】不動産取引はオフィスを除き活発

―登壇者:せかいホールディングス代表取締役社長 菊池 邦夫さん(CIPSインストラクター)

 

(1)住宅販売価格の推移

サンディエゴの住宅販売価格の推移を見てみると、2018年が対前年価格3.5%の上昇、2019年は1.7%、2020年8月には6.2%、2021年3月現在では11.1%まで上昇した。主要都市の中でマイナスとなっているのはサンフランシスコのみ。

 

(2)外国人投資家向けのトピックス

不動産業はオフィスを除いて全体的に活発。住宅も倉庫などの商業不動産も取引量は増えている。

 

【フィリピン】コロナの影響で不動産業は大打撃、2017年の水準に

―登壇者:株式会社Assetters 代表取締役社長 江副 元統さん(CPM®)

 

(1)住宅販売価格・稼働率の推移

コロナの影響で打撃を受け、同社の賃貸稼働率は30%、2017年の水準まで低下した。

 

(2)外国人投資家向けのトピックス

市況が悪化している時に購入する、という投資手法で、5~10年後の利益を狙える状況にある。

 

(3)物件情報など

サイト「NANGOKU LABO」をご参照ください。

 

【タイ】住宅価格は下落しているものの、不動産業は盛況

―登壇者:SHINYU REAL ESTATE CO., LTD. President and Founder 北浦 洋二さん

 

(1)住宅販売価格の推移

新規プレビルド物件は実質1割ほど、ホテルや1棟ものは3~4割ほど下落している印象がある。物件自体は売れており、特に人気なのが、1億円を超える高級コンドミニアム。香港在住の日本人がいつ移住してもいいように、と購入するケースが多い。中級コンドミニアムは、登記前転売の物件が市場に出てきており、通常の1割引ほどで購入できるケースが多い。

 

(2)外国人投資家向けのトピックス

タイでの不動産投資のメリットは、管理費、維持費が安価であること。2020年よりようやく固定資産税制度が導入されたが、1億円ぐらいの物件で年間3万円ほど。管理費は月数万円程度。

また、日系の大手ディベロッパーが参入している点も魅力。特にスケジュール進行において、安心して購入することができる。

 

【カンボジア】インフラが整い、プノンペン市郊外の地価が高騰

―登壇者:Meridian International Holding(Cambodia)Ltd. セールス&マーケティング、ジャパンデスク兼任 中尾 みどりさん

 

(1)地価の推移

10年前と比べ、プノンペンの中心地(CBD)は10%上昇、その周りであるインナーシティは11%上昇、さらにその周囲も11%上昇、そして郊外にあたる外側は20%上昇している。郊外の高い上昇率は、道路の舗装や陸橋などインフラが整い、市内という概念が徐々に広がってきたからだと考えられる。

 

(2)外国人投資家向けのトピックス

・外国人でも、区分所有物件の登記ができる。

・ドル建ての不動産投資が可能。

・国内の平均年齢が24.5歳。長期的な経済成長が期待できる。

 

(3)物件情報

YouTube「カンボジアみどりちゃんネル」をご参照ください。

 

【台湾】コロナの影響ほぼなし。オフィスの空室率は3%以下と変わらず

―登壇者:社團法人台灣不動投資協會 大川 佳那さん (CCIM TAIWAN 顧問)

 

(1)不動産市況について

コロナの影響はほぼなく、世界で唯一通常通りの暮らしができる国に。海外に移住していた台湾人が帰国したため、マネーも集まり、不動産市場も活況となった。2020年の土地売買累計金額は、過去最高を記録。主な商業地区の賃料も比較的安定しており、1坪当たりの平均賃料は約9000円、各商業地区の平均売買価格は1坪当たり約330万円とわずかに上昇。利回りは2.53%と変わらなかった。

 

(2)外国人投資家向けのトピックス

2020年のGDPは前年比2.54%増、2021年も4.64%増の見通し。背景にはコロナ対策が功を奏したこと、半導体製品の輸出の増加などが挙げられる。

 

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このようにIREM JAPANでは海外エージェントとのネットワークも広く、世界の不動産情報が集まりやすい環境です。

 

エヌアセットグループ内にも現在、2名のCCIM、5名のCPM®ホルダーがおり、得た知識や視点を実務に生かしています。ご興味のある方はぜひ一度入会してみてはいかがでしょうか。

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当社では、不動産投資を中心とした総合的な資産運用・相続対策のサポートサービスをしております。ご質問やご相談などありましたらどうぞお気軽にお問い合わせください。

 

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2021年04月02日

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