年初から新型コロナウイルスの感染拡大に見舞われ、世界に激震が走った2020年。人々の働き方や暮らしが目まぐるしく変化する中、不動産投資市場はどのような変遷を辿ったのでしょうか。今年最後となる今回は、当社取締役・越 匠平がこの1年を振り返ります。

コロナ禍で活況となった不動産投資市場。その理由とは

先日、「東京の不動産投資額が世界首位」となったことが各メディアで報じられました。記事には、「コロナ禍で大打撃を受けている世界の都市に比べ、東京の賃貸物件や物流施設が比較的安定して稼働していることが海外からの投資マネー流入につながった」と記されています。

ミドルリスク＝ミドルリターンである不動産投資が、多くの投資家から注目を集めているのは国内でも同様です。私たちは国内投資家向けのサポートを行なっていますが、先行きが不透明だった3月までは取引件数が伸び悩んだものの、政策の見通しが発表された4月からは徐々に盛り返していきました。そして11月、12月はおかげさまで例年通りの繁忙期を迎えています。2018年から続いていたスルガショックの余波を感じることは、ほとんどなくなりました。

ではなぜ、このコロナ禍において不動産投資市場が活況なのか。理由としては主に

・コロナ禍で乱高下した株式投資に不安を感じ、不動産投資市場に流入した人が増えた

・多くの投資家がリモートワークとなり、物件を選ぶ時間の余裕ができた

ことなどが挙げられます。

多様化した住まいのニーズにどう応えるかが、賃貸経営のキーポイントに

※写真はイメージです

リモートワークに関連した流れでいうと「住環境を整えたい」というニーズの高まりは、投資家・賃貸住宅に住まう人双方に感じられました。例えば、ＩＴ企業勤務の投資家の方は、自然が多い環境を求めて首都圏から地方に移住されましたし、コロナ以前にはなかなか空室が埋まらなかった郊外の投資物件には、多くの入居希望者が殺到するようになりました。

今後は「都心・駅近」の物件に一極集中するのではなく、「仕事・生活双方を営む場所」となった住まいのニーズにどう応えていくかが、賃貸経営におけるキーポイントになるでしょう。設備面でいえば、Wifiの完備に加え、電源プラグをより多く設置したり、自動車が生活必需品となる子育て世代をターゲットとするなら駐車場に屋根をつけたり。ちょっとしたひと工夫で、入居率に違いが出ると思います。

地銀再編の動きは、個人向け融資にも影響する？

不動産投資を始めるにあたって、金融機関からの融資は不可欠です。当社ではスムーズな融資を実現するため、不動産融資に注力する金融機関に絞り「Ａ銀行は築浅・1億円以下のアパート」「Ｂ銀行は築古・8000万円以下のアパート」など、各機関の方針に合わせた物件購入をおすすめしてきました。

しかし10月頃から、これまでとは違う異変を感じるように。年収や勤め先も申し分なく、不動産投資の実績もある投資家への融資が突然下りなくなったのです。交渉先だった地銀側に理由を聞いてみると、「本部の方針が変わったため」とのこと。審査基準の厳格化を示すエピソードでした。

加えて、政府の方針が出された11月以降、地銀再編への機運が高まっており、不動産投資を目的とした個人向け融資に対する影響は未知数です。どちらにしても、地域経済の低迷や低金利に加え、コロナショックに見舞われている中、地方銀行や信用金庫の経営環境が一層厳しくなっていることは間違いありません。

来年は各金融機関の融資姿勢に変化が起きると予想していますが、マイナスな面だけではなく、新たにアパートローンに注力する金融機関も出現するのではと期待しています。投資家の皆様により良い提案ができるよう、融資に関するタイムリーな情報を常にアップデートすることを心掛けていきたいと思っています。

“対面不可”という縛りがコンサルティングの在り方を見直す契機に

コロナ禍において、当社が6月にスタートさせたのが「オンライン投資相談室」です。これまで対面重視型のコンサルティングを展開してきた私たちにとって、非常にチャレンジングな取り組みでしたが、「ミーティングに対するハードルが低くなった」「効率的」と好評いただき、取引数の増加につなげることができました。

ミーティングの環境が制限される中、最も意識したのは資料の拡充でした。取扱物件の外観・設備・周辺環境などを収めた動画をYouTubeチャンネルで一部公開しているのはその一例ですし、投資分析・物件分析データもオンライン用に体裁を整えました。

とはいえ、オンラインミーティングで痛感したのは「心理的な距離を縮めるのは、なかなか難しい」ということ。来年は、対面・オンラインを使い分けつつ、想像力や質問力に磨きをかけ、多くのお客様からの信頼獲得に努めていきたいと考えています。

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みなさまにとってよい年となるよう、2021年もコンサルタント一同、よりよいサポートに力を注いでいきます。

今年も大変お世話になり、ありがとうございました。

よいお年をお迎えください。

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2020年12月26日

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