2020年4月より改正民法が施行され、不動産投資とも関係の深い「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へと改められました。これによって売買や賃貸借契約はどのように変わったのでしょうか。ポイントについてご紹介します。

法定責任説に基づく従来の「瑕疵担保責任」とは

改正前の民法は「不動産のような世界に1つしかないもの（不代替物）について瑕疵があっても、売主は債務履行しているため、何ら責任は負わない」という法的責任説に基づく考え方。しかし、それでは瑕疵がないと信じていた買主が保護されないため、売主に「瑕疵担保責任」を負わせるという見解で運用されていました。

例えば、中古住宅を購入し、実際に住んでみたら「屋根に穴が空いていて雨漏りがする」「床下にシロアリが発生した」といったケース。それらの事実を知らず、知らなかったことについて買主に落ち度がなければ（善意無過失の買主）、瑕疵の事実を知ってから1年以内であれば、損害賠償請求ができ、場合によっては契約解除をすることも可能でした。

また、売買契約では、買主を保護するために、売主の過失を問わず責任を負うとされる「売主の無過失責任」が求められてきました。

「契約不適合責任」によって変わった買主側の権利

一方、改正法では、引き渡された購入物が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない」場合、売主に対して債務不履行の責任、つまり「契約不適合責任」を問えるように。

契約不適合が起こった場合、買主は損害賠償請求や契約の解除に加え、追完請求や代金減額請求などの措置を取ることができます。

追完請求権とは？

改正法により新設。契約不適合が起こった場合、買主は売主に対して購入物の修繕や代替物の引き渡しなどを請求できる権利。例えば、中古物件の売買において「雨漏りのない建物」が契約対象で、購入後それが起こった場合、買主は売主に対し、雨漏りの修繕を請求することができます。

代金減額請求とは？

買主が追完請求をしても売主が応じない場合、もしくは追完が不可能である場合、買主が売主に対して購入代金の減額を請求できる権利。原則として、買主が期間を決めて履行の追完を求め、売主がそれに応じない場合は、その不適合の程度に応じて代金の請求ができるとされています。

買主は、契約の不適合を知ってから1年以内に通知を

従来の瑕疵担保責任では、買主は瑕疵の事実を知り1年以内に権利行使をしなければなりませんでしたが、改正法では買主が契約不適合を知ってから1年以内に売主にまず「通知」すれば、権利が行使できるようになりました。

尚、この期間については、売主が宅地建物取引業者、買主が宅地建物取引業者以外の場合は引き渡しの際から2年間となります。

改正法では、契約の内容がより重視されるようになります。契約の目的を明確にし、諸条件を不足なく明記することが、トラブルを防ぐカギとなりそうです。

当社では、不動産投資を中心とした総合的な資産運用・相続対策のサポートサービスをしております。ご質問やご相談などありましたらどうぞお気軽にお問い合わせください。

エヌアセットBerryのお問合せページはこちら

→「当社が考える不動産投資」はこちら

→お客様の声はこちら

2020年11月25日

関連制度・お役立ち情報

法律