「感覚で不動産投資をやっているため、運用に不安がある」「保有物件を売却するベストなタイミングが見極められない」――こうした投資家の声を受けて、当社がスタートしたのが「出口戦略立案サービス」です。

保有不動産の購入からこれまでの投資効果、5年～10年後の価格予測まで、過去・現在・未来の視点で不動産投資の運用実態を客観視できるこのサービス。開始してわずか3カ月ながら、すでに100件を超えるご依頼をいただき、好評を得ています。

今回は取締役・越 匠平への「出口戦略立案サービス」に関するインタビュー、後編です。

※前編はこちら

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「出口戦略立案サービス」概要

1.保有不動産の現状を把握

専門スタッフが保有不動産の現地実査を行い、市場価値や留意点についてレポートします。（※対象エリアは、東京・神奈川及び千葉・埼玉の一部に限ります）

同時に金融機関目線でのバランスシートを作成、今後の事業展開の考察をします。

2.これまでの投資効果を分析

購入してから現在までの投資効果の分析を行います。

3.10年後までの保有不動産価格を予想

今から10年後まで、年度ごとに最適な融資条件を割り出し、そこからの逆算で売却価格を予想。売却のタイミングやベストな方法などを多角的に見極めることができます。

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10年後までの保有不動産価格を予測できる根拠とは？

――これまで「保有不動産の現状把握」や「投資効果の分析」について紐解いてきましたが、今回は「10年後までの保有不動産価格を予想」するプロセスについて、お聞きしたいです。

一般的に、未来を予測するのはなかなか困難だと思うのですが、どのようにしてあぶり出していくものなのでしょうか。

越：当社では、2010年の会社設立以降、首都圏の投資用不動産の平均流通利回りをデータ化し、マーケット動向を予測・分析しています。そこに、個人投資家への融資に力を入れている金融機関の最新動向や周辺物件成約価格などの情報を反映させながら、向こう10年間の価格予想を立てていきます。

まず、対象物件に対して、金融機関を複数ピックアップします。金融機関の融資条件が向こう10年間変わらなければ話は簡単ですが、実際そうはいかず、構造や融資実行時の築年数によって、設定する期間や金利が異なってきます。つまり時間の経過とともに金融機関から得られる条件が変化するため、売却時期によって最適な条件を出す金融機関が異なるんです。

融資金の調達コストを示す指標として、K％（ローン定数）というものがあり、一覧表では各金融機関のK%が時間の経過と共に変化しているのが分かります。K%は低ければ低いほどよく、ネット利回りよりも低く抑えられれば「レバレッジ効果あり」と判断されます。

――では年毎の数値を見て、借入するにはどこの金融機関がいいのか、ある程度想定できるということでしょうか。

越：そうです。加えてこの一覧表から、売却するタイミングやその方法についても、検討することができます。古い物件であればあるほど、収益物件としての価値が下がり、買い手からのニーズも低くなります。一方で、土地としての値段は下がりませんので、場合によっては更地にして売却することも考えられます。

指標と照らし合わせながら、出口に向けた選択肢を増やせる。それが、この「出口戦略立案サービス」でお客様が享受できる最大のメリットかもしれません。

「出口戦略立案サービス」は未来を探る方位磁針のようなもの

――最後に、このサービス活用を検討している投資家の方に一言お願いします。

越：繰り返しになりますが、「俯瞰した広い視点」と「複数の指標」をもって、根拠ある戦略立案ができるのが、このサービスの特長です。

不動産投資をやっているすべての人に活用いただきたいサービスですが、特に運用で悩んでいる方、なかなか出口を見つけられない方はぜひお問い合わせください。

当社では、不動産投資を中心とした総合的な資産運用・相続対策のサポートサービスをしております。ご質問やご相談などありましたらどうぞお気軽にお問い合わせください。

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2021年12月07日

不動産投資その他

ファイナンス投資分析