前回のブログでは、物件そのものの分析手法について紹介しました。

今回は、その物件を買った際に、どのような投資効果を生むことができるのか
というシミュレーションを行う「投資分析」についてお話ししたいと思います。

「物件の分析は必要だと思うけれど、投資の分析まではいらないんじゃない？」と
思われる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、費やすことができる資金や時間、目標設定は人それぞれです。
そうすると、ベストな投資方法もそれぞれ変わってきます。

例として「資金も目標額も一緒だが、年齢の違う二人」を比較・シミュレーションしてみます。

Aさん（30歳）
現金1,000万円を60歳までに3,000万円に増やしたい

Bさん（50歳）
現金1,000万円を60歳までに3,000万円に増やしたい

二人とも「60歳までに3,000万円の現金がほしい」という目標は同じですが、
かけられる時間が全く違います。

Aさんの場合、手持ちの1,000万円を3.7％の利回りで複利運用すれば、30年で3,000万円に達することができます。
時間がたっぷりあるので、選択肢もさまざま。
現物不動産に限らず、REIT、投資信託、債権など、あらゆる投資方法が考えられます。

Bさんの場合、60歳まであと10年しかないので、1,000万円を利回り11.0％で複利運用しなくては3,000万円に達することができません。
当然、この高めの利回りに対応する「リスクの高い投資商品」は数多く存在しますが、

今回は、「借入によるレバレッジ効果を使って現物不動産投資をすること」を想定してみます。

――――――――――――――――――――――――――
◇物件価格：1億円
◇表面利回り：7.5％
◇築年数：新築
◇10年後の想定売却価格：8,800万円（利回り：8％）
――――――――――――――――――――――――――

自己資金以外を銀行融資（金利：2％、返済期間：30年）で調達すれば、
10年間のキャッシュフローの累計（インカムゲイン）と

売却時の売却益（キャピタルゲイン）の合計は約3,000万円になります。

しかし、他の投資商品と比べ、
不動産投資がよいのかといえば、一概にそうとも言いきれません。

利回りが高い＝リスクが高い

というのは、どの商品も共通の事項だからです。

先に挙げた現物不動産投資の場合でも、
レバレッジをかけた分、高いリターンが期待できますが、
同時に負債が多くなり、リスクも高くなります。
それだけでなく、金利上昇、建物劣化、自然災害、取引相場の変動など、
投資結果に大きな影響を与える要因が、潜んでいます。

当社はファーストミーティングで、
ご自身の目標と許容できるリスクを明確にします。
「物件分析」「投資分析」それぞれを行った上で、投資を実施していく。
そうすることで、軸のぶれにくい、納得感のある投資が実現できます。
逆にいえば、指標化し、各分析ができるコンサルタントを見つけ、
物件を購入したり、ファイナンスを行うことが目標実現への近道かもしれません。

当社スタッフはCPM®の考えに基づいた分析力と倫理をもって、
お客様のご納得のいくまで、ミーティングを行っております。
ご興味・ご関心のある方はぜひお問い合わせください。

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2016年11月09日

不動産投資

ファイナンス金融資産投資分析