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【不動産投資の常識・非常識（２）】表面利回りだけ見ていて大丈夫？
チラシやWebサイトなどで投資用物件を見るとき、一番先に目が行くのは価格、
その次は「表面利回り」、という方がほとんどではないでしょうか。
前回の記事でもご紹介したとおり、
当社は、ファーストミーティングでお客様のご希望や目的をお聞きしながら、
物件そのもの・投資効率それぞれの軸から指標を導き出し、
シミュレーションしていく、というスタイルを取っていますが、
その際に、表面利回りを物件選びの一番のポイントとしている方が
割と多くいらっしゃいます。
では、そもそも表面利回りとは、どのようなものでしょうか？
■表面利回り
家賃収入÷物件価格×100
実は、この計算式には落とし穴が潜んでいます。
ここから出されるのは基本的に「満室時」を想定した数値であり、
空室が一つでも出てしまえば、当然それよりも低くなってしまうこと。
そこで当社は、物件が生み出す収益力をできるだけ正確に見積もるために、
営業純収益：NOI (Net Operating Income) という指標を使用します。
■NOI
満室想定収入－空室・未回収損－運営費（＋その他の収入）
物件の立地、間取り・設備や建物コンディション等によって、
設定すべき家賃、想定すべき空室損、かかる運営費も変わってきます。
もし、これらを無視してしまい、表面利回りだけを見て購入してしまうと、
・空いている部屋が多い物件で、
・空いている部屋の想定賃料を高く見積もってしまい、
・想定外に高い運営費にもビックリ！
などという事態に陥りかねません。
表面利回りが高いと、魅力的に見えてしまいがちですが、
実際は、そのような物件ほど、
想定賃料、稼働率、運営費率などに何かしら問題を抱えているものが
多いのも事実です。
気になる物件を見つけたとき、マイナス要素だけではなく、
工夫次第で物件のNOIをあげられる要素も含め、
注意すべきポイントはたくさんあります。
今後の賃料・空室損の見立てをどうするか
修繕費用をどの程度見込むべきか
その他、見込んでおくべき支出項目はないか
現在の運営に問題はないか（入居者のマナー、滞納の有無等）
物件の収益を増やせる要素はないか
・・・
よく、不動産を持つこと＝不労所得だといわれますが、決して「不労」ではありません。
不動産会社や金融機関など協力会社との関わり方や、
ご自身でもできることを具体的に考え、イメージし、
不動産投資に臨むことが重要です。
当社の強みは、
グループ会社に管理会社「エヌアセット」、
機能として「かわさき相続サポートセンターＮＡ」があることで、
さまざまな知見やネットワークがあること、
そして、CPM®の考えに基づいた分析力と倫理が各スタッフに備わっていることです。
「購入」「管理」「売却」「相続対策」などのそれぞれの側面で、
お客様にとってベスト方法で、
最良の果実を得られるようにサポートしていきます。
ご興味・ご関心のある方はぜひお問い合わせください。
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2016年10月26日
