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不動産投資は1日にして成らず 最良の果実 を得るために

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物件売却査定を受ける際に!不動産会社を見極めるポイント3つ

不動産投資

マーケット投資分析

「今現在の市場価値を知りたい」「そろそろ売却を検討したい」「老朽化した物件を修繕するか売却するかで悩んでいる」
――売却査定を希望する不動産オーナーの目的はさまざま。一方で「少しでも保有物件が高い価格であってほしい」というのが共通の願いではないでしょうか。そして、査定額を見比べるために複数の不動産会社へ見積依頼される方が多いのが実情です。

 

そこで、売却査定を受けたい!と思っている方に、不動産会社を見極めるチェックポイントをお伝えします。


――――――――――――――――――――――――――――――
□事前準備:査定を受ける前に物件の相場を調べてみる
中古物件売買のWEBサイトや、国土交通省の「土地総合情報システム」などで近隣物件の取引価格をあらかじめ把握しておいてください。見極めるための重要な軸となります。

 

□チェック1:近隣の物件情報をキャッチしていたか


□チェック2:査定額の根拠(算出法)について納得のいく説明をされたか


□チェック3:リスクや運営コストについて詳細まで出し、査定額が算出されているか

――――――――――――――――――――――――――――――
実は、これらは当社が「より正しい査定額を出す」ために大切にしているポイントです。
査定方法は

 

近隣類似事例比較法による市場還元利回りの想定×直接還元法による価格算出

 

の組み合わせから価格を導き出しています。
ですので、近隣の物件情報の把握というのは、非常に重要なポイントとなります。


そして、「直接還元法」の算出方法は

 

市場価値(VALUE)= 営業純利益(NOI)÷市場還元率(Cap Rate)

 

営業純利益(NOI)は
 現況満室想定賃料から
  -市場賃料への補整(再募集時の賃料想定)
  -空室・未回収損(空室・滞納リスクの想定)
  -運営費(物件運営に必要なコスト)
を引いた“真の物件収益力”です。

 

当社は特に、少なく見積もってしまいがちな「運営費」を詳細に、シビアに出すことにこだわり、正しい価格を算出するように心がけています。

 

またCap Rateは、
 -無リスク金利(最新の日本国債10年の利回りを採用)
 -インフレ率(最新のIMF発表の日本国インフレ率を採用)
 -個別事情に応じたリスクプレミアム(築年数、構造、駅距離、規模など)
の3要素で構成。


表面ではない“真の利回り”を算出することができます。

 

不動産に限らず、投資の世界では出口を迎えた(売却をした)ときに、はじめて投資結果が確定します。

 

ただ、出口をいつにするかを決めるには、多面的な分析と慎重な判断が必要。
査定という形で定期的に物件の市場価値測定を行うことで、市況が変わっても素早く次の一手を打つことができるようになります。

 

エヌアセットBerryでは、収益還元法に基づく査定サービスを随時行っております。
この機会にぜひご活用ください!

 

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2017年09月20日

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