以前ご紹介した、亡くなった方（被相続人）の事業用や居住用の宅地について

「一定の要件」を満たした場合、その宅地の評価額を80％または50％減額してもらえるという

「小規模宅地等の特例」。

この「一定の要件」とは
■相続前の用途が被相続人の事業用または居住用である
■相続後の宅地の取得者が継続して利用をしている
（相続税の申告期限（原則として相続後10ヶ月）までの間、

宅地の取得者がその宅地を継続して利用している事実）
■事業用宅地400㎡、居住用宅地330㎡＝最大730㎡

の3つでした。

実はこの特例、上記要件を満たせば「二世帯住宅」にも適用することができます。

さらに平成２６年１月１日に税制改正が行われ、

それまでは「中で行き来できる二世帯住宅」のみが対象だったものが

「中で行き来できない二世帯住宅」でも、特例が適用されるようになりました。

ということで、特例を使いたいからと無理矢理壁に穴をあけたりするなどして

通路を通さなくても受けられるようになったのです！

ですが、ひとつだけ注意点があります。

登記の方法が共有ではなく、区分登記になっていると適用がされなくなります。

例えば、同じ家の中で、行き来できない二世帯住宅を所有の方で、

一階部分が親の所有権、二階部分が子の所有権、と

「区分所有登記」がされている場合はこの特例が使用できなくなるのです。

上記ではなく「共同所有登記」であれば問題ありません。

この二世帯住宅にはさまざまなパターンが想定されます。
具体的な例にとってご説明すると……

～二世帯住宅で親と子が同居、父親の相続によって子が承継するケース～

（１）土地を親が持っている場合
建物所有者が
・親の場合
　適用：〇、割合：330㎡まで80％減額
・子
　適用：〇、割合：330㎡まで80％減額　　
・共有（例えば親6 : 子4）
　適用：〇、割合：330㎡まで80％減額
・区分（例えば親6 : 子4）
　適用：〇、割合：土地面積の60％≦330㎡まで80％減額

（２）土地を親子で共有（例えば親6 ： 子4）の場合
建物所有者が
・親の場合
　適用：〇、割合：土地面積の60％≦330㎡まで80％減額
・子
　適用：〇、割合：土地面積の60％≦330㎡まで80％減額　　
・共有（例えば親6 : 子4）
　適用：〇、割合：土地面積の60％≦330㎡まで80％減額
・区分（例えば親6 : 子4）
　適用：〇、割合：土地面積の60％×60％≦330㎡まで80％減額

※参考：建物区分登記の場合のイメージ

このように、登記の仕方や面積などでも180度変わってしまう相続税対策。

もし登記等で不安のある方がいらっしゃいましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。

調査した上でベストな方法をご提案させていただきます。

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2017年09月27日

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