不動産投資の専門書を手に取るたびに一瞬「うっ…」となってしまうベリ子。
その原因は、聞きなれない横文字の専門用語やそれに付随する数式が何種類も出てくること。

少しずつ慣れてはきたものの、もっときちんとかみ砕いて理解したい。

きっとそう思っている初心者の方もいらっしゃるはず……ということで、

今回はよくある例文を引用しながら、それぞれの用語の意味や数式を紹介していきたいと思います。

例文：表面利回り7％の物件を購入検討中。空室率を10％、運営費比率を15％と想定すると、営業純利益に対するキャップレートは5.25％となる。

表面利回りは＜満室想定の年間収入（GPI）＞÷＜物件価格＞
空室率は＜運営中に出た空室の割合＞
運営費比率（Opex）は
＜運営費（固定資産税・管理費・光熱費など）＞÷＜満室想定の年間収入（GPI）＞

と基本的な知識や字面からも言葉の意味が想定できますが、
キャップレートの意味は一体？？？

キャップレートとは還元利回りとも呼ばれる「不動産の収益力を示す指数」。

数式で示すと、
表面利回り×（１－（空室率＋運営比率））＝キャップレート

上記の例文に沿って計算すると、
　７％×（１－（0.1＋0.15））＝5.25％

また、キャップレートは、収益力を見る以外に、営業純利益（NOI）をキャップレートで割ることにより、正しい不動産“価値”を求めることもできます。

例えば、純利益が100万円だと計算すると、
　　100万円÷5.25％＝約1900万円
となります。

ちなみに、このキャップレートが4％に下がると、
　100万円÷4％＝2500万円
と不動産価値が600万円も上昇。

どの数値の範囲だからいい、安全だとは一概にいえませんが、一般的にキャップレートは、地域特性や物件力が優れているほど小さくなり、反対に劣っているほど大きくなります。

それにしても、表面利回り7％に対してキャップレート5.25％……差がありますね。
表面利回りだけで投資判断するのではなく、
空室リスクや運営費などを想定しながら数値化し、見極めないと危険が伴うことが分かります。

次回は「レバレッジ」について紹介します！

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2017年06月07日

不動産投資

ファイナンス投資分析