投資の世界では「損切り」という言葉があります。
ウィキペディアでその意味を調べてみると「含み損が生じている投資商品を見切り売りして損失額を確定すること」。
私のような初心者だと「物件価格が下がる＝損が増える⇒売却する」と考えてしまいがちですが、表面的な数字だけで判断すると、ミスが起きてしまいそう。

今回は、当社取締役の越に、どのように中間分析をして、出口戦略（売却）の時期を探るのか、シミュレーションをしてもらいました。

（１）10年前に購入したときの物件価格：5000万円（表面利回り8％）
・フルローンで購入　30年・金利2％で借り、年間220万円の返済
・諸費用：350万円（キャッシュ）

（２）現在の物件価格：4000万円（家賃収入年間360万円÷表面利回り9％で算出）
・ローン残高：3650万円

10年間の収支計算
Ａ：購入時の諸費用（7％）　5000万円×7％＝－350万円
Ｂ：（GPI：総潜在収入）の80％を実際の収入とし、そこからローン分を差し引く
家賃収入（年間）400万円×80％－220万円＝100万円　10年間で1000万円
C：4000万円（売却価格）－3650万円（ローン残高）＝350万円
D：売却時の手数料（4％）　4000万円（売却価格）×4％＝－160万円

上記から、
初期投資：350万円（A）
に対し、
10年間の収益のトータルは、1000万円（B）＋350万円（C）－160万円（D）＝1190万円

つまり、「350万円の現金を投下した結果、10年間で合計1190万円のリターンを得る」という投資になったことがわかります。

この中間分析結果で、現状を把握したところで、さらに「これからの5年」についてシミュレーションをし、
・そのまま売却するか
・コストをかけて物件のバリューアップをしてから売却するか
・そのまま何もしないか
の選択ができます。

世界や国内の情勢、法改正等で市況が日々変わっていく中、
このような定期的な物件分析・投資分析は大切です。

ちなみにベリ子は現在持ち家なのですが、今後引っ越しをする必要性に迫られたとき、
ただ物件価格を見て売却を検討するのではなく、「このままの状態で貸す」か「バリューアップしてから貸す」などあらゆる選択肢を同僚のコンサルタントと相談しながら、検討したいと思いました。

次回以降、不動産投資に欠かせない「用語」について紹介する予定です。

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2017年05月31日

不動産投資

ファイナンス投資分析