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当社が考える「不動産投資」

不動産投資は「投資物件を買ったら終わり」というシンプルなものではありません。 当社は、購入前のミーティングや金融機関との交渉、購入後の運用方法や物件売却のタイミングも「最良の果実を得るため」の大切なプロセスであると考え、お客様を随時サポートしていきます。

01ミーティングで投資目的・目標を明確化

「資産運用のひとつとして」「老後の生活を豊かにしたい」「相続対策として」など、
不動産投資をはじめるきっかけは人それぞれです。
お客様の投資目的・目標をさらに導き出すには、「ファイナンス」や「不動産投資」そのものの考え方を共有した上で、
物件の分析や投資シミュレーションを行い、具体的なイメージをお持ちいただくことが不可欠。
その結果、何もしない(投資しない)ことが最善策となることもあります。
当社では下記のようなポイントを交えながら、ミーティングを行っていきます。

DCF(ディスカウントキャッシュフロー)法を基にした投資分析

欧米諸国では家賃、経費、売買相場、投資回収、融資評価、資産評価など、指標を使って不動産価値を求めることができますが、日本はその指標データの蓄積がありません。
当社では米国最高峰ライセンス・CPM®(Certified Property Manager)※およびCCIM®(Certified Commercial Invest Member)※資格保持者が、貨幣の時間的価値を考慮して投資とキャッシュフローの関係を算出する「 DCF法※」を基軸に各指標を用いて、分析。グローバル スタンダードな視点と分析力をもって、的確なコンサルティングを行っていきます。

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2つの軸による分析と説明

当社ではできるだけお客様に具体的な投資イメージを持っていただくべく、「物件の収益力」「投資リスク」の2つの軸で、各指標に落とし込み、分析を行います。

  • 物件分析
  • 投資分析

用語解説

DCF法

将来の収益を「貨幣の時間的価値」を考慮して、現在の価値に計算し、収益資産を評価する方法です。具体的には、不動産や株式、その他多様な投資プロジェクトの価値を算出する場合に用いられています。

ファイナンスの最重要概念「貨幣の時間的価値」とは

ファイナンスの世界で、最も重要な概念とされている「貨幣の時間的価値」。一言で表すと「同じお金でも、今日のお金のほうが明日のお金よりも価値がある」という考え方です。

「時間の遅れ」が貨幣価値に及ぼす影響は大きく、早く受け取ることのできるお金の方が価値が高い。その理由として挙げられるのは大きく分けて3点です。

■インフレーション
■将来考えられるさまざまなリスク
(年金問題・企業や金融機関の破綻など)
■資産運用機会の喪失

上記の概念でみると、例えば、銀行に預金をしておけばお金は確実に増えますが、受け取るまでの期間でご自身にとって最適な「投資機会」を逃している、という可能性もあります。

貨幣の時間的価値の概念

CPM®(米国不動産経営管理士)
(Certified Property Manager)

プロパティーマネージメント業務に従事する人に対して、米国シカゴに本部をおくIREM(全米不動産管理協会) が認定した教育課程を修了し、一定の試験に合格したものに与えられる称号で、世界10数カ国で普及しています。80年を超える歴史に裏付けられた、極めて高い倫理規定と熟考された高度な教育プログラムが主な特徴とされています。

CCIM®(米国不動産投資顧問)
(Certified Commercial Invest Member)

商業用不動産の売買において、「市場分析」「不動産投資分析」など多様な分析・手法の教育を行っているCCIM® Institute(米国認定不動産投資顧問協会)の認定資格。世界20カ国位以上で普及しており、高い査定技術を習得したプロフェッショナルの証となっています。

「不動産投資」はミドルリスク=ミドルリターン商品

投資商品と一言にいっても、先に挙げた銀行預金から、株式・投資信託・先物取引に到るまで、その種類はさまざま。リスク・リターンを踏まえると、不動産投資は中長期的に見て、インカムゲイン(資産を保有することによって得られる利益)とキャピタルゲイン(資産を売却することによって得られる利益)を享受できる、ミドルリスク=ミドルリターン商品といわれています。

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※このグラフは一例を示したものです。