こんにちは。エヌアセットBerryの越（こし）です。

今回のテーマは現地調査。「理由はわからないが、何となく不動産投資がうまく行っていない気がする……」そんな悩みを抱えているオーナーに多いのが、「購入前、物件の現地調査をしていない」ケースです。土地、建物両方をくまなく見て購入を決めると、不動産投資の未来が180度変わります。

そもそもなぜ、自ら足を運んで現地調査をする必要があるの？

ここまで読んで「ネットや不動産業者から情報はいくらでも収集できるのに、なぜ足を運ばなきゃいけないの？」と疑問に思った方もいらっしゃるかもしれません。

私が現地調査をおすすめする一番の理由は「不動産投資をより自分事としてとらえ、利益を生み出す施策に真剣に取り組めるようになる」から。

現物を自分の目で見てみると、資料やサイトには掲載されていない細やかな問題を確認することができます。例えば、外壁にひび割れを見つけた場合、修繕工事の費用を事前に見積もらなくてはなりません。放っておくと雨漏りの原因になりかねないからです。また、ゴミ捨て場や共有スペースの管理状況が荒れていると気づいたら、管理会社を変えるなど対策を考える必要が出てきます。マナーの悪い入居者が増えたり、空室が増える可能性が高くなるためです。

現地調査をしたからこそ見えてくる物件の問題点。購入するにあたっては不動産業者への質問もより具体的な内容へと変わります。場合によっては価格交渉も可能も出てきます。

「土地」と「建物」を分けて、それぞれ細かくチェックするのがポイント

では、現地調査をするときはどのように進めていけばよいのか。スタート時にまず意識していただきたいのが、「土地」「建物」に分けて、細かくチェックすること。ここでは、土地の現地調査について導入部を簡単にご紹介します。

「土地のポテンシャル」はエリア（面）と土地の形状（点）の2つの視点から確かめる必要があります。

エリアに関するチェックポイントは主に5つ。

特に現地に行って確かめたいのは①～③。どれもサイト検索で出てきそうな情報ですが、足を運んでみると抱いていたイメージとのギャップを感じるケースがほとんどです。

駅の近くにはスーパーやドラッグストアといった利便施設があるのか、駅から物件まではどんな道を使うのか、物件の近くには大きな道路（騒音）や工場（匂い）といった嫌悪施設と呼ばれるものはあるのか……これらはすべて、賃貸物件を検討する上で重視される項目です。

どのくらい入居ニーズが見込めるエリアの物件なのか、正確に把握したうえで購入を決めることが今後の投資に左右します。

さらに、土地の形状。まず、整形地と不整形地のイメージからご覧いただくと……。

さまざまな土地が存在するのがわかります。ちなみに整形地であればさまざまな活用方法が考えられますが、不整形地だと用途は限られます。

土地の形状に関するチェック項目は5つ。

あまり聞きなれない言葉ばかりですよね。でもどれも、コストを試算したり、活用方法を考えるための必須項目。不動産のプロとともに、細かくチェックする必要があります。

今回ご紹介した「土地のポテンシャル」に関する動画（13：19）はこちらからご覧いただけます。

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2024年05月01日

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