こんにちは！エヌアセットBerryの越（こし）です。

4月某日。グループ社員向け「投資分析勉強会」を当社主催で開催しました。

エヌアセットグループは今期「売買仲介事業の強化」をテーマとして掲げており、その実現性を高めるには若手・中堅社員にも投資分析の“正しい”基礎知識が必要不可欠だと考え、実施に至りました。

数字当てではなく、投資分析におけるストーリーを重視

「生涯顧客サービス」を目指すエヌアセットグループは、賃貸仲介・売買仲介・物件管理・不動産投資など幅広い機能を持ち、社員の専門知識はそれぞれに違います。

勉強会に参加した10名のバックグラウンドも賃貸仲介や物件管理、経理業務に関わる入社2年目～11年目の若手・中堅社員とさまざま。うち2名は中国籍メンバーでした。当グループは外国籍のお客様を対象とした国際営業チームを設けており、社員の外国人比率が年々上がっています。

勉強会のスタート時、私からお話ししたのは

・間違えて当たり前。発言、発表に積極的にトライしよう。

・正解は存在しない。数字当てよりストーリーを重視する。

・自分の実務とのつながりを意識しよう。

発言を通じて他者のさまざまな視点に触れ、新たな気づきを得てもらいたい。ただ数字を追うだけではなく、サイドストーリーに目を向けながら投資分析の「楽しさ」を体感し、今後の実務に活かしてもらいたい──そんな想いから上の3点を挙げましたが、この前置きが予想以上に功を奏し、活発な議論が繰り広げられました。特に目立ったのは、中国籍メンバーの積極性。臆することなく発言するその姿勢に、他の参加者も触発されたようでした。

課題は、実在する「なかなか買い手のつかない」物件

2日に分けて実施した勉強会。Day1は、事前に提出してもらった課題を基に進めていきました。

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課題１．

以下の投資目標と持った投資家が「Ａ（※実在する物件）」を購入するとして、シミュレーションツール「金融機関リスト」から適切と思われる金融機関と借入条件を選択し、「分析サマリー」を完成させてください。

課題２．

１の分析サマリーの「K%、CCR、DCR、BER」などの指標を使って、投資効率と投資リスクについて考察してください。

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Aは、社内で懸案事項となっている売れ残りの1棟物件。「参加者が自分事になって取り組める」「売却のためのヒントになる」と考え、このような課題にしましたが、その狙いは大当たりでした。

とはいえ、初心者にはなかなか難解な内容だったため、事前にすべての空白を埋めてきた強者は少数にとどまりましたが、この課題を基に行なった議論やレクチャーは、参加者の心にかなり響いたようでした。

課題を追いながら、利回りやレバレッジ効果のほか、投資分析の肝となるキャッシュフローの出し方についてもしっかりレクチャー。Day2実施までの課題は「NOI（営業純収益）を上げるための具体的提案」としました。

一人ひとりの個性が光った「NOIを上げるための施策」

Day２では参加者自らが考えたNOIを上げる施策案を発表。「1人5分ぐらいの発表として……時間が余るかもしれないな」という私の心配をよそに、15分ほどかけた熱量高いプレゼンテーションを聞くことができました。

例えば、

・ユニットバスをバス・トイレ別にリフォームし、賃料を上げ空室率を下げる。（賃貸仲介営業／男性）

・電球をLED化するなどハードメンテナンスを行うことで、管理コストを減らし、収益を増やす（管理／男性）

など、私も思わず身を乗り出して聞いてしまうような、具体的かつ実現性の高い良案が続々と飛び出しました。

熱いプレゼンテーションを繰り広げた後は、ビールで乾杯！

参加者の成長意欲が垣間見られた熱い2日間となりました。

2023年05月11日

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