エヌアセットグループでは、不動産や住まい、暮らし、相続などに関するセミナーを随時行っています。

先日3月24日（土）は『生産緑地2022年問題が与える大きな影響！セミナー』を開催しました。

「生産緑地」とは、三大都市圏内（首都圏・関西・中部）で指定された農地において、「30年営農すること」を主な条件に、固定資産税・相続税が大幅に抑えられている土地のことです。

国土交通省の資料によると、生産緑地の指定を受けた土地は全国に13,685ヘクタールも存在します。

現行の「生産緑地法」が施行されたのは1992年。

不動産バブル期に起きた地価高騰を抑えるため、都市部の土地の供給を増やす目的で行われたのがこの政策で、具体的には、農地の固定資産税を宅地並みに課すことで、農地所有者に農地から宅地への変換・放出を迫りました。

その一方、農業を続けたい人への配慮・都市環境の保全などの理由で条件付きの「生産緑地」制度が生まれました。

法律が施行された1992年から30年後となる2022年。

全体の約8割の土地指定が解除となり、所有者は農業を続けるか、自治体に対して買い取りの申し出をするか、宅地にするかなど土地利用の選択ができるようになります。

今回は、この2022年問題が「農地所有者の方に及ぼす影響」をテーマに、ご自身も都市農家でいらっしゃるNPO法人相続アドバイザー協議会理事長・平井利明さんにお話しいただきました。

農家・農地活用のコンサルタント・相続アドバイザーなど多くの肩書をお持ちの平井さん。

その講義内容は

・生産緑地が動く！2022年問題の実際は

・生産緑地と相続税納税猶予の基礎知識

・相続財産ポートフォリオの見直し

・生前準備から生前実行の事例

と生産緑地そのものだけでなく、相続や土地活用法など多岐にわたり、私たち不動産関係者にとっても大変貴重な120分間となりました。

すべてを掲載したいところですが、ここでは相続と関係する3つのポイントをピックアップしてご紹介します。

（１）生産緑地における「相続税・贈与税納税猶予の特例」とは

宅地化農地に比べ、生産緑地は「農地の転用に厳しい条件がつく」代わりに

・固定資産税、都市計画税が安い

・相続税・贈与税の納税猶予が適用される

という優遇がなされていました。

2022年、対象となる土地（すでに猶予されている土地も含め）は生産緑地の解除申し出はできるものの、これらの優遇は受けられなくなります。

また、生産緑地の所有者（主たる農業従事者）が亡くなった場合（相続発生）についても同様に、適用申請するか否かの選択が求められます。

（２）相続発生後【相続税の納税猶予の適用を受ける場合】：厳しい条件がつく！

所有者（主たる農業従事者）が亡くなった場合、相続税納付の対応としては主に

A．相続税の納税猶予の適用を受ける

B．現金などで納税

C．買い取り申請後に売却・納税

D．物納・延納

の、4つの選択肢が考えられます。

この時、最も安易に選択してはいけないケースがＡです。納税猶予が適用される条件は

・農業相続人が終身営農をする

・3年ごとに「納税猶予の継続届出書」に「農業経営に関する明細書」を添付して、税務署に終生提出し続ける

・納税猶予額に見合う担保を提供する

など、かなり厳しいものになっています。

（※納税猶予の改正により、農地を他人に貸し付けることに関してはＯＫ）

さらに、上記の条件などを守らず、納税猶予が打ち切られた場合は「遡り課税（猶予税額＋利子税）」を納付しなければなりません。

例えば、相続税の納税猶予期間：15年・適用額：3億円だった場合、納税額は当初の約2倍に膨れ上がってしまうのです。

納税猶予を適用申請するには相続人・家族共に相当の覚悟が必要となります。

（３）  相続発生後【生産緑地の売却代金で相続税を納付する場合】：早めのアクションが不可欠

上記（２）の「Ｃ．買い取り申請後に売却・納税する」場合も注意が必要です。

なぜなら、相続税は相続発生から10か月までに納付しなければなりません。

生産緑地の「買い取り申請」をした場合、

・1か月後：行政側の「買い取る」「買い取らない」の通知

・～3か月後：「買い取る場合：買い取り成立」、「買い取らない場合：生産緑地の解除」

と、それだけで3か月も時間を有してしまいます。

さらに国士法の届け出や売買契約締結などをするとなると、納付期限に間に合わなくなってしまう可能性があります。

また、買い取り申し出に必要な書類も「生産緑地買い取り申し出書」「主たる従事者証明」や土地登記簿謄本など10種類以上にも及び、揃えるだけでも大変な作業。

可能な限り、早めの決定と実行が不可欠です。

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「所有している生産緑地を、将来起こる相続を見据えてどうしていくべきなのか。それには現在の資産ポートフォリオの把握とともに生前の準備・実行が肝である」ことを力説された平井さん。

また、揉め事とならないために大切なのは

・資産の見える化・分けやすく化・使いやすく化

であり、その具体策として

・不動産を金融資産に換える

・土地再生・価値創造を行う（道路築造や投資物件の建築など）

ことも挙げていらっしゃいました。

平井さん、事例を交えた大変わかりやすい講義をありがとうございました！

生産緑地に関するご質問はかわさき相続サポートセンターエヌアセット、またはエヌアセットBerryまでお気軽にどうぞ！

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2018年03月28日

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