経済低迷が叫ばれるコロナ禍において、堅調な動きを見せているのが住宅不動産投資です。当社では今年、１月から３月の繁忙期において例年以上の取引数を記録しました。特に急伸したのが、投資物件の販売受託です。

後編では、売却にあたって当社が実施した「物件のバリューアップ施策」をご紹介します。（全2回）

※前編はこちらから

管理会社をチェックするのが、物件バリューアップの第一歩

――前回のインタビューでは、物件の価値向上のための施策の中で“時間は費やしたものの、最も成果につながった”のが「管理を見直すこと」だと伺いました。

まず、その提案に至った経緯について聞かせてもらえますか。

越：販売受託した物件に対して、まず私たちが確認するのが、過去１～３年の賃料・入居率の推移です。そのデータを見ながら「エリアや築年数に見合わない賃料になっていなかったか」「募集体制に不備はなかったか」など、売り主にヒアリングし、課題を抽出します。

その後、通常であれば管理会社を変えなくともできる、価値向上のための施策を提案・実施しているのですが、案件によっては、管理会社を変更する提案をしたケースもあります。

――その管理会社には、どんな問題点があったのでしょうか。

越：「オーナーとしっかり向き合いながら、適切な物件管理をしていなかった」という一言に尽きますね。具体的には、物件のコンセプトをわかっていない、賃料の見立てがあまい、適切な修繕提案ができていない、といったところでしょうか。うまくまわっていない管理会社というのも一定数ありますで、窓口の担当者に何度お願いしても変化がないような場合は思い切って管理会社の変更を提案するようにしています。

全国のCPM®ネットワークを駆使し、各エリア情報を収集

――当社グループ会社・エヌアセットの管理エリア外の案件についてはどのように対応していますか。

越：私や代表の芳村がホルダーとなっているCPM®（不動産経営管理士）のネットワークをフル活用しました。不動産管理業に従事する約600人のホルダーが全国で事業展開しているので、各地の情報収集には事欠かないんです。

以前、全国に7棟の投資物件をお持ちの方から、今後の戦略について相談されたのですが、その時も各エリアのCPM®に地域特性を踏まえた分析をお願いしました。現地で活躍するコンサルタントの生の声は、どんな資料よりも確かなので。

おかげさまで、まさに“地に足のついた”戦略立案を仕上げることができ、お客様にもご満足いただけました。

凡事徹底が、不動産投資に実をもたらす

――販売受託された物件の管理会社を変えて、具体的にどんな成果があったのかを教えていただけますか。

越：大規模修繕や内装工事を施したことで、賃料を1～2万円ほど高く設定できた上、満室稼働につなげられたんです。結果として利回りも高くなり、売主の納得がいく価格で無事売却できました。

新しいオーナーさんにも、管理、インカムの両面でご満足いただけているようです。

――このほかに、物件の価値向上につながった印象的な事例はありますか。

越：例えば、入居募集のチラシやホームページの文言に魅力付けをしたり、空室が続いている部屋を内見して、定期的に清掃されているかチェックをしたり……結局、稼働率を上げること＝物件の価値向上なので、そこにつながることは何でもやっていますね。

大半は地味な作業ではあるんですが、ほんの少しの手間が稼働率に影響するので、きめ細かくチェックしながら、幅広い提案を行なっています。

――何よりも“凡事徹底”が物件のバリューアップにつながるのですね。越さん、ありがとうございました！

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2021年04月19日

不動産投資その他