賃貸住宅の退去時に起こりやすいのが、原状回復費用を巡るトラブル。年々減少傾向にあるものの、国民生活センターに寄せられた2019年度の相談件数は11797件に上りました。

なぜこうしたトラブルが起きてしまうのでしょうか。そもそも「原状回復」とは……？

今回は、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を基に、貸主・借主それぞれの負担の考え方やトラブルの回避策をご紹介します。

賃貸住宅における「原状回復」とは

退去する際に義務づけられる原状回復。入居者は、事前に原状回復の資金として敷金や保証金を大家さんに預けなければなりません。

“原状”とは以前の形、という意味ですが、住んでいれば自然と汚れや傷、色あせなどが発生します。どこまでが借主負担で、どこからが貸主負担なのか、その線引きがあいまいだったため、以前は退去時の原状回復トラブルが多発していました。

こうしたトラブルを回避するため、1998年に国土交通省から公表されたのが「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以下、ガイドライン）」です。

このガイドラインでは、原状回復を

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」

とし、

費用負担の考え方を

賃貸人負担：経年変化（建物・設備等の自然的な劣化・損耗等）／通常損耗

賃借人負担：賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

と定義しています。

つまり、「住宅は居住の有無に関わらず時間の経過とともに劣化する。よって通常でない使い方をした場合の補修・修繕費用は入居者負担となるが、経年変化や通常損耗は大家さんの負担になる」「原状回復とは、入居当時の状態に戻すことではない」と明言しているのです。

原状回復の「対象となるもの」「ならないもの」

では、このガイドラインには負担区分がどのように示されているのでしょうか.

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」から抜粋

上記に示された「賃貸住宅の価値（建物価値）」の図と取らし合わせながら、畳やフローリング、カーペットなど「床」を例に見ていきます。

（１）フローリングワックスがけ・・・A（＋G）

（考え方）ワックスがけは通常の生活において必ず行うとは言い切れず、物件の維持管理の意味合いが強いことから、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。（※グレードアップの要素あり）

（２）家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡・・・A

（考え方）設置したことだけによるへこみ、あとは通常の使用による損耗と捉えるのが妥当と考えられる。

（３）カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ・・・A（＋B）

（考え方）飲み物等をこぼすことは通常の生活の範囲と考えられるが、その後の手入れ不足で生じたシミ・カビの除去は賃借人の負担により実施するのが妥当と考えられる。

（※賃借人の管理が悪く、拡大した要素あり）

（４）引っ越し作業で生じたひっかきキズ・・・B

（考え方）賃借人の善管注意義務違反または過失に該当する場合が多いと考えられる。

その他の事例

・経年変化・通常損耗（A）

テレビ・冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ／設備・危機の故障・寿命による使用不能、経年による壁紙の黄ばみ　など

・借主の善管注意義務違反・故意・過失（B）

子どもの落書きや物をぶつけた破損／ペットによる傷や臭い／たばこによる黄ばみ／クーラーから水漏れを超地した際の腐食　など

トラブル回避のため、入居時・退去時に心がけたいこと

物件の資産価値は、入居時を基準に算定されます。傷やシミの有無について、借主・貸主立会いの下で確認し、写真や動画を撮りながら、チェックリストを作成しておきましょう。

貸主である賃貸住宅オーナーは、以下の要件を満たしていれば、借主に経年変化や通常損耗まで原状回復義務を負わせることができます。

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(通常損耗の原状回復特約を有効にする3要件)

1.特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること

2.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて

認識していること

3.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

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トラブルになりやすいハウスクリーニング代は一般的には貸主負担ですが、上記の特約により借主負担となっている場合があります。借主側は、契約時に渡される契約書・重要事項説明書の内容を確認し、納得してから契約することが大切です。

ガイドラインの冒頭には「強制力はなく、あくまでもトラブル防止の観点から策定した基準」と記されており、実際に基準の浸透に伴い、トラブル件数も減少しています。気持ちよく退去するためにも、まずは一読してみることをおすすめします。

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2021年10月05日

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