こんにちは。エヌアセットBerryの越（こし）です。

今回はデジタル証券(ST)とリアル不動産投資を比較してみたいと思います。

2020年5月施行の改正金商法で新たに定義され、国内では不動産を中心に事例が増えているデジタル証券(ST)。

株や債券、投資信託などの有価証券で使われる「証券保管振替機構(ほふり)を使わずに、ブロックチェーン等のシステムでトークン化(電子化)し、権利移転を図る仕組みです。

不動産STとREIT（不動産投資信託）の違いは？

デジタル証券（ST）による不動産投資（以下、不動産ST）とREIT（不動産投資信託）の共通点は、小口投資ができることと、運用やリスク管理はプロの手に委ねられること。購入後に空室対策や修繕計画を行う必要はありません。

両者の違いは、投資対象、値動き、流動性にあります。

REITはさまざまな用途の不動産に投資するため、複数の物件に分散投資を行ったことと同様の効果を期待することができます。一方で、実際に自分が投資している物件の把握が困難です。不動産STは単一物件に対して投資するのが一般的です。投資物件が特定できる分、「投資している」という肌触りはREITに比べて味わえるかもしれません。

次に値動きですが、REITは上場しているため、株価と同様、需給による価格変動があります。不動産STは基本的に鑑定評価額をベースにした価格で取引されているため、REITと比較すると価値の変動は緩やかと言えます。

最後に流動性について。REITは株式市場で取引されているため、不動産小口化商品のなかでは流動性が高く、換金しやすい金融商品です。不動産STは、基本的に証券会社が買い取る形での換金となるため、REITに比べて流動性は低いでしょう。

私たちが考える、現物不動産の良さとは

このように、REITに比べて不動産STは、決まった物件を購入して持ち続け、値段も安定している点においては、リアルな不動産投資に近い投資商品です。

今後、小口化×デジタル化×AIという流れは不可避となるでしょう。しかし、私たちがメインで取り扱っている1棟アパートは規模が小さく、小口化した場合、期間利益が投資家に還元されにくいのが実情です。加えて個人的には、不動産STは投資家が「不動産を所有している」という実感を持ちにくい点がデメリットだと感じています。

海外には土地の所有権を持てない国が少なくないのですが、ご存じの通り、日本では個人が土地を所有できます。そうした背景から、現物の1棟を所有したいという「所有欲」のようなものは、特に日本人は強いように思います。“地主”と聞くと「由緒正しい資産家であるという証し」のような、ステータスを感じるのは私だけでしょうか。

実際に、1棟アパートや1棟マンションを、まるで自身の作品や宝物のように愛着を持って保有されている投資家は多く、そういう方ほど上手に運用をされています。

逆に利回りにばかり気が向いて、土地や建物に愛着がない投資家の所有物件は一目瞭然。劣化した箇所が長い間放置されていたり、共用部分に入居者の私物が散乱していたり、全体的に清掃が甘かったり。結果として空室が複数出てしまうことも多々あります。

これらは現物不動産の1棟ものだからこそ、生じてしまう分かれ道だと思っています。現物不動産であっても区分マンションであれば、管理も修繕計画もすべて、管理組合に一任するので、自身でコントロールすることはできません。

1棟アパートや1棟マンションの現物不動産への投資は、他の種別の不動産に比べて手間はかかりますが、「所有物」に愛着を感じながら、分析、そして努力を積み重ねて利益を生む面白さ、やりがいは必ず見出せます。

ご興味のある方はぜひご連絡ください！

2023年06月05日

不動産投資

時事