聞きなれない横文字の専門用語やそれに付随する数式が何種類も出てくる、不動産投資の世界。

初心者の方向けに、それぞれの用語の意味や数式を紹介するシリーズ、さて今回は……

例文：表面利回り7％の物件を購入検討中。空室率を10％、運営費比率を15％と想定すると、営業純利益に対するキャップレートは7％×（100％－10％－15％）＝5.25％となる。
仲介手数料や不動産取得税といった購入諸費用を物件価格の7％としたとき、総投資額の利回り（FCR）は4.9％である。

以前ご紹介した「キャップレート」とは還元利回りとも呼ばれる「不動産の収益力を示す指数」でした。

では総投資額の利回り、FCRとは？

別名「真の利回り」とも呼ばれ、こちらはキャップレートに購入諸費用を考慮したものです。

計算式は、
キャップレート÷（１÷購入諸費用率）＝ＦＣＲ
5.25％÷（１＋7％）＝4.9％

ちなみに、購入諸費用の一例を挙げてみると、
　・仲介手数料
　・不動産取得税
　・登記関係（司法書士手数料含む）
　・銀行事務手数料
　・印紙税
　・固定資産税清算金
　・火災保険料
などになります。

よって、上記の例文から引用すると、

表面利回り7％
キャップレート5.25％（表面利回りから空室率、運営比率を考慮）
FCR4.9％（キャップレートから購入諸費用を考慮）

となり、リアルな数字に近づけようとすればするほど、利回りは当然低くなります。

さて、あらためて、FCRというモノサシを用いる意味とは？

これは、前回ご紹介した「金融機関に支払う利回り」であるK％と比較して、レバレッジが利いているのかどうかを確かめることができるため、なのです。

つまり、

K％＜FCR

となっていると「レバレッジが利いている」状態となります。

逆に、

K%＞FCR

の場合、「金融機関に支払う利回り」が「物件の利回り」を上回っているため、
現金で買うよりも投資効率が低いということになります。

いろんな指標（＝モノサシ）は知っておいて損はない！！
次回以降も用語について取り上げたいと思います。

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2017年06月28日

不動産投資

ファイナンス投資分析