聞きなれない横文字の専門用語やそれに付随する数式が何種類も出てくる、不動産投資の世界。

初心者の方向けに、よくある例文を引用しながら、それぞれの用語の意味や数式を紹介するシリーズです！

今回は、前回の「レバレッジ」に関連した用語、「K％」について。

よく初心者にありがちなのが、物件利回りと借入の金利の差が利益だと思ってしまうケース。
例えば、利回りが7％で金利が2％だとすると、「5％利益が出る！」

……しかし当然ながら、それは間違いです。そもそも元となる金額が違うからです。

融資を使って投資を行う場合、「金利が何％」かというのも大切ですが、キャッシュフローを考えたとき、借入に対していくらの返済をするかという割合が重要になってきます。

「K％」とは、ずばり、金融機関に支払う利回り。ローン定数とも呼ばれます。

式に表すと、
K％＝年間返済額（元本＋利息）÷総借入額

これは借入の金利・期間によって大きく変わります。

例えば、5000万円を金利2％で借りるとして、
　（A）10年ローンの場合、年間552万円の元利返済→K％：11.04％
　（B）30年ローンの場合、年間221万円の元利返済→K％：4.44％
となり、年間返済額は期間に応じて変わり、
残るキャッシュフローやK％自体も大きく変わります。

長期で借り入れするのがいいのか、短期で借り入れするのがいいのかは
「FCR」、真の利回りと呼ばれる数式を用いて比較することで、
レバレッジを利かすことができるかどうか、判断するモノサシとなります。

ということで、次回は「FCR」をテーマにしていきます。

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2017年06月21日

不動産投資

ファイナンス投資分析