聞きなれない横文字の専門用語やそれに付随する数式が何種類も出てくる、不動産投資の世界。

前回に引き続き、初心者の方向けに、よくある例文を引用しながら、それぞれの用語の意味や数式を紹介するシリーズです！
今回は、ベリ子でも耳にしたことがある「レバレッジ」について。

レバレッジとは、「レバー(lever)」、つまりテコを語源にして作られた言葉です。
小学校で習った「テコの原理」は力点に力をかけ、支点を中心として、テコを回転させた結果、作用点が重量物を動かす、この原理に沿って考えると、柄が長ければ長いほど、小さな力で大きな力を生み出すという仕組み。
つまりレバレッジとは、自己資金だけでなく、金融機関など他者のお金を使って投資や取引をすること。レバレッジを利かすとは他者のお金を使って投資効率を高める、という意味です。

それではなぜ、レバレッジは利かせたほうがいいのでしょうか。

例えば、自己資金が1000万円だったとして

いずれも利回り7％の
　（A）5000万円の物件を1000万円自己資金、4000万円借り入れ（金利2％・30年ローン）で購入
　（B）1000万円の物件をすべて自己資金で購入
した場合で比べてみると

（A） 収益：5000万円×7％＝350万円
返済額：177万円（借入金4000万円・金利2％・期間30年）
→年間173万円のキャッシュフローを生み出す

（B） 収益：1000万円×7％＝70万円
　→年間70万円のキャッシュフローを生み出す

この例からみても、借入をした（A）のほうが年間100万円以上もキャッシュフローが多いことが分かります。（所得税等控除前）

不動産は他の投資に比べ金融機関からの融資が下りやすいのも事実。これはレバレッジを利かせたほうが断然よい…？！

しかし、一方で、不況などで賃料の下落や空室が多くなり、借入金が返済しにくい状態となると、投資の継続がしづらくなるのも事実。

レバレッジは「ハイリスクハイリターン」であることを認識しつつ、
分析を基にしたバランス感覚が重要かもしれませんね。

次回は、レバレッジ関連で活用される「Ｋ％」について紹介していきます！

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2017年06月14日

不動産投資

ファイナンス投資分析