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不動産・相続女子プロへの道（9）不動産経営を始める前に！二代目・三代目大家さんが気をつけたいこと
古い物件をペイントによってよみがえらせる・入居者とともにDIYをする・街に新しいコミュニティスペースをつくる――当社のある川崎市高津区では、30代から40代を中心とした二代目・三代目大家さんの活躍が目立っています。
これは高津区に限らず全国的な潮流のようで、二代目大家さんがセミナーやイベントを開催し、自らの成功事例や考え方を同業者に伝え、業界の全体的なレベルアップやコミュニティ強化を目指す動きが各地でも活発に見られます。
しかしその成功の裏では、さまざまな苦労があると聞きます。
今回は、先代から物件を受け継いだ時に気をつけなければならないことをまとめてみました。
当社でもお客様からのご相談内容で頻繁に聞くのが「親の代ではうまくいっていたかのように見えていた不動産経営が、実は火の車だった」というケースです。
原因はさまざまですが、大抵は
・不動産会社や保険会社、施工会社などを「昔からの付き合い」だからと言って、
一切見直しをしないまま取引をしていた。
・入居者に対しても「長年住んでもらっているから」などと滞納や値下げを許してし
まっていた。
など、先代の方が付き合いばかりを重視して、不動産を「経営」していなかったことに行きつきます。
そんな時、まず見直さなればならないのは不動産会社です。
賃貸物件に関する不動産会社は、2種類に分けられます。
ひとつは、入居者を探す「客付け会社」。
もうひとつは、オーナーサポートを専門とする「管理会社」です。
当然ながら、不動産経営に関するアドバイスやサポートを求めるなら、「管理会社」を探さなければなりません。
よい管理会社かどうかを見分けるポイントは主に3つです。
（１） その街のことをどれだけ知っているか。
（２） 管理物件の稼働率はどのくらいか。
※ご参考：グループ会社・エヌアセットの2017年4月の管理物件稼働率は約93.4％
（３）不動産経営について、分析と提案ができる不動産コンサルタントがいるか。
特に、計画性のある経営をするために（２）（３）は必須項目です。
物件を受け継いだ時、分析力のあるコンサルタントがいると、その選択肢がぐっと広がります。
物件分析は、賃料設定やコスト、稼働率を、投資分析は、お客様の目的・資産に見合った投資効率やリスクを指標化し、それを基にベストな方法を導き出します。
例えば、
・リフォームをして、利回りの上昇を目指す（利回りの下落を食い止める）
・相続を見据え、分割しやすくするために売却をする
・不動産だけでなく、株なども持つことで投資のリスクを分散させる
・あえて、何も手を付けず、そのままの経営を続ける
私も二代目・三代目大家さんのセミナーに何度か伺わせていただきましたが、
どの方もやはり「よい不動産会社を味方につける」ことが先決であるとおっしゃっていました。
「その不動産候補のひとつに、当社も入れていただけると嬉しいな」…そう思いながら、強くうなずくベリ子でした……。
物件管理や資産運用に関してお困りのことがございましたら、
ぜひ当社にお気軽にお問い合わせください。
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2017年05月10日
